سرقفلی و حق کسب چیست؟

سرقفلی و حق كسب چيست؟ (از دیدگاه دكتر سيد مهدي موسوي شهري، وکیل پایه یک و دکترای حقوق )

دكتر سید مهدی موسوی شهری، وكیل محله از نظر قانون درباره بحث سرقفلی نكاتی را یادآور شد.
در قوانین مدون، ما با دو كلمه روبرو می شویم: سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت.
در جامعه ما گاه این دو به یك معنی به كار رفته و گاه از هم تفكیك شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند. اما سرقفلی وجهی است كه مالك (خواه مالك عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار كند.
در حالی كه حق كسب و تجارت حقی است كه به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل كسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. درنتیجه بعد از اینكه مستاجر كار و فعالیت كرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید كه به آن حق كسب و پیشه و تجارت می گویند. پس این دو در ماهیت كاملا باهم متفاوت هستند.
وقتی به قوانین سال های 1322 تا 1376 نگاه می كنیم هر جا كلمه سرقفلی به كار رفته منظور حق كسب و پیشه و تجارت بود. این در حالی است كه مشروعیت در حق كسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود.
اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . علت اینكه حق كسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است،‌ بخاطر این بود كه مستاجر مدتی زحمت كشیده و مشتری به دست آورده و و قتی او را از محل بیرون می كنند مشتری ها را ازدست می دهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف كند تا مشتری جدید بیاید. به همین دلایل قانونگذار از مستاجرها حمایت می كند .به طور كلی حق كسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید.
– علی القاعده سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملك زمین برای نوسازی مصوب 1339 و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 و لایحه قانونی نحوه خرید و تملك اراضی و املاك برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 پیش بینی كرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و كسب و كار كسی را برای امور فوق تملك كند، باید سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت بدهد. در نتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.

آیا حق كسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید كه اخذ سرقفلی در مواردی كه در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق كسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.

در قانون سال 76 سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟
ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالك، ملك تجاری خود را به اجاره واگذار كند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت كند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملك را به دیگری واگذار كند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالك ندارد.
تبصره ب : در صورتی كه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
ماده7 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی كه عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالك حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار كند. در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت كند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شود كه مالك عین مستاجره به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند،‌ مستاجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه كند.

یک فکر در “سرقفلی و حق کسب چیست؟”

  1. سلام. من ملک تجاری در سال 1367 به بانک اجاره داده ام که تا کنون مدت 22 سال در اختیار بانک بوده است , و از سال 67 هر سه سال قرار داد جدید منعقد شده است الان مدت 2 سال است ک تاریخ اجاره نامه تمام شده است و بانک ملک را تخلیه کرده اما از دادن کلید امتناع می کند و خواهان گزفتن حق کیب و پیشه به مبلغ 27 ملیون است ولی تمام اجاره بهایی که در این 22 سال به من پرداخت شده 25 ملیون است با توجه به اینکه دو سال از مدت اخرین اجاره گذشته و کارشناس دادگستری مبلغ اجاره بها جدید را تنظیم کرده اما در مورد تاریخ اجاره جدید بانک می خواهد ما باالتفاوت این دو سال را پرداخت نکند و از تاریق امروز مبلغ جدید کارشناسی رابپردازد و من حاضر به امضا قرارداد نشدم که بانک هم اجاره بها را می خواهد قطع کند من نمی دانم ایا باید اجاره نامه جدید را امضا کنم و ارتباط ی با میزان حق کسب و پیشه دارد یا نه و می زان حق کسب و پیشه چگونه تعیین می شود چون مبلغ 27 ملیون با توجه به مبلغ کارشناسی جدید تعیین شده در صورتی که من هنوز همان مبلغ قدیم را دریافت می کنم .با توجه به اینکه من ملک را به بانک اجاره داده ام ایا می تواند حق کسب و پیشه خود را به شغل دیگری بده من در اجاره نامه در مورد انتقال یا عدم انتقال چیزی ننوشته ام و در صورت فروش حق کسب و پیشه هنوز هم من اجاره بها خود را دریافت می کنم ممنون

    1. اگر دادگاه تا کنون این مسئله را حل نموده و………………….
      شما حتماٌ با ما تماس بگیرید تا سوالاتی از شما شود و بعد راهنمایی شوید

  2. با سلام، من به عنوان مالک چطور می توانم حق دریافت کسب و پیشه و تجارت را از مستاجری که در مغازه ام 4 سال است که قرار دادش را به طور سالیانه تمدید کرده و اجاره کرده است سلب نمایم. آیا راهکاری دارد؟ آیا می توان بند خاصی را به قرار داد افزود که وی نتواند چنین اداعایی را نماید؟ آیا باید پس از مدت مشخصی مثلاً 2 یا 3 سال وی را با مستاجر جدید جایگزین کنم؟ راهکارش چیست؟ لطفاً توضیح فرمایید. با سپاس

  3. با سلام
    حق كسب پيشه شامل بانك ميشود يا نه. و طريقه پرداخت ان چگونه محاسبه ميشود.
    با احترام احمدي

    1. با سلام
      بانک چون مانند شرکت و یا موسسه است از این لحاظ حق کسب بیشه می بایستی شامل آن شود مگر اینکه آیین نامه ای خاص در این خصوص باشد …………..
      ولی بطور کلی موضوع حق کسب و بیشه در صورت الزام مستاجر به تخلیه از سوی موجر قابل مطالبه است

  4. سلام بنده مدت 4 سال است یک مغازه را اجاره کردهام مالکین 2 نفر هستند در سال اول قرار شد دکوراسیون داخلی را با هزینه خودم انجام دهم وبمدت 10 سال سالیانه با افزایش 10 درصدی بمانم الان که 4 سال است قراردادم رو به اتمام است
    مالکین طفره رفته وخواهان تخلیه مغازه هستند با این که اجاره ماهیانه سر موعد مقرر پرداخت شده مبلغ 25 میلیون تومان صرف دکوراسیون و20 میلیون تومان بابت تبلیغات مغازه با ارایه مدرک قانونی الان که محل را در شهر همه میشناسند وحدود 1000 نفر مشتری ثابت جمع کردهام چه شب وروزهای پر استرس که بر من وارد نشده والاه ماندهام چه کنم لطفا من را راهنمایی کنید در ضمن زودتر از اتمام قرارداد هم به من اطلاع نداهاند تا چارهای بیاندشم یا حق کسی پیشه میتوانم استفاده کنم تا کوتاه بیاند تا حداقل 3 سال دیگر بشین تا پولی که خرج کردهام در بیاورم با سپاس

    1. وفق اخرین تجدید قرارداد شما بدون حق کسب و پیشه ملزم به تخلیه هستید

امکان ثبت دیدگاه وجود ندارد.