سرقفلی و حق کسب چیست؟

سرقفلی و حق كسب چيست؟ (از دیدگاه دكتر سيد مهدي موسوي شهري، وکیل و مشاور حقوقی و دکترای حقوق )

دكتر سید مهدی موسوی شهری، وكیل محله از نظر قانون درباره بحث سرقفلی نكاتی را یادآور شد.
در قوانین مدون، ما با دو كلمه روبرو می شویم: سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت.
در جامعه ما گاه این دو به یك معنی به كار رفته و گاه از هم تفكیك شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند. اما سرقفلی وجهی است كه مالك (خواه مالك عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار كند.
در حالی كه حق كسب و تجارت حقی است كه به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل كسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. درنتیجه بعد از اینكه مستاجر كار و فعالیت كرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید كه به آن حق كسب و پیشه و تجارت می گویند. پس این دو در ماهیت كاملا باهم متفاوت هستند.
وقتی به قوانین سال های 1322 تا 1376 نگاه می كنیم هر جا كلمه سرقفلی به كار رفته منظور حق كسب و پیشه و تجارت بود. این در حالی است كه مشروعیت در حق كسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود.
اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . علت اینكه حق كسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است،‌ بخاطر این بود كه مستاجر مدتی زحمت كشیده و مشتری به دست آورده و و قتی او را از محل بیرون می كنند مشتری ها را ازدست می دهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف كند تا مشتری جدید بیاید. به همین دلایل قانونگذار از مستاجرها حمایت می كند .به طور كلی حق كسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید.
– علی القاعده سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملك زمین برای نوسازی مصوب 1339 و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 و لایحه قانونی نحوه خرید و تملك اراضی و املاك برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 پیش بینی كرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و كسب و كار كسی را برای امور فوق تملك كند، باید سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت بدهد. در نتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.

آیا حق كسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید كه اخذ سرقفلی در مواردی كه در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق كسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.

در قانون سال 76 سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟
ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالك، ملك تجاری خود را به اجاره واگذار كند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت كند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملك را به دیگری واگذار كند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالك ندارد.
تبصره ب : در صورتی كه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
ماده7 هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی كه عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالك حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار كند. در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت كند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شود كه مالك عین مستاجره به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند،‌ مستاجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه كند.

25 دیدگاه برای «سرقفلی و حق کسب چیست؟»

  1. ميربقائي گفت:

    اگر كسي كه سرقفلي بنامش بوده فوت كند وضعيت اين سرقفلي چگونه است؟اگر همزمان با عوض شدن مالك (ملكيت بنام ديگري شود)شغل آن سرقفلي به دليل فوت صاحب سرقفلي عوض شود چه حقي براي مالك جديد است؟اگر لازم باشد تماس تلفني داشته باشم شماره تلفنتون رو بفرمايد.

    1. با سلام،
      شماره ما 22912737 و 22924799 است. موضوع سرقفلی از نظر حقوقی رابطه مالک موستاجر است بنابراین اگر مالک عوض شود هیچگونه تفاوتی ندارد مالک جدید جانشین مالک قبلی است و بر اساس اجاره نامه اگر صاحب سرقفلی که مستاجر است حق تغییر شغل را در قرار داد ندارد، از قرارداد تخلف کرده است.
      وکلای دادگستری

    2. با سلام
      دارنده سرقفلی که همان مستاجر است پس از فوتش ، حق سرقفلی به وراثش منتقل میشود همین حکم برای مالکی است که فوت نماید یعنی وراثش صاحب همان حقوق متوفی میشوند
      وکلای شمس

  2. امیر مینا گفت:

    با سلام
    سوال اول :من میخواستم بدونم که مبلغ افزایش اجاره سرقفلی پس از پایان مدت اجاره چند درصد می باشد و اگر درصد مشخصی ندارد و طرفین قرارداد با هم به توافق نرسند چه کسی مبلغ اجاره سرقفلی را مشخص میکند ؟
    سوال دوم : آیا در قانون برای اجاره نامه سرقفلی بین مالک و مستاجر متن مشخصی تعیین گردیده یا اینکه مالک می تواند هرگونه که خودش بخواهد متن اجاره نامه را تنظیم کند؟
    با تشکر

    1. با سلام مبلغ افزایش اجاره بها مطابق قانون هر سه سال یکبار وجاهت دارد اما در موردسرقفلی وفق قرارداد است
      در مورد سوال دوم شما ، شرایط عقد اجاره جزءعقود معین است و در قانون صراحت دارد اما هرکسی میتواند شرایطی را که با این قوانین مغایرت نداشته باشد د رقرارداد قید کند

  3. كيانوش مشرفي گفت:

    با سلام خدمت شما
    سوال من اين است كه دو باب مغازه چسبيده به هم 45 سال پيش به اجاره گذاشته شده و بعد از 45 سال هم صاحب ملك فوت كرده و ورثه صاحب ملك شده اند و هم مستاجر فوت كرده و پسرش مغازه را اداره مي كند در صورتيكه قرارداد اجاره بوده و محضري بوده و در قرارداد نيز حق واگذار به غير از جانب مستاجر سلب گرديده ،‌آيا ورثه بايد به پسر مستاجر سرقفلي دهند و يا فقط حق كسب و پيشه تعلق مي گيرد ، ضمنا در حال حاضر مستاجر ماهيانه 25000 تومان اجاره ميدهد در صورتيكه اجاره ماهيانه مغازه ها بالاي يك ميليون تومن مي باشد.
    با تشكر از فراهم كردن امكاني كه مي توان با شما در ارتباط بود .
    منتظر جواب شما هستم.
    كيانوش مشرفي

    1. با سلام وراث هر دو موجر و مستاجر به قائم مقامی متوفی صاحب حقوق سابق می شوند بنابرین انتقال سرقفلی از متوفی به وراث قهری است و صحیح
      اما در خصوص افزایش مالالجاره می توانید از دادگاه درخواست نمائید که حتما ٌ اجابت خواهد شد

  4. علی گفت:

    سلام
    آیا مالک میتواند مستاجر سرقفلی را از واگذاری سرقفلی به شخص ثالث محروم کرده و یا با آن موافقت نکند؟ (در حالی که در قرار داد حق واگذاری سلب نشده باشد)
    و آیا مبلغ عرفی معینی برای موافقت مالک با انتقال سرقفلی وجود دارد؟

    1. با سلام
      مستاجر می تواند منافع را با این شرایط به غیر انتقال دهد
      مبلغ عرفی معمولاٌ ده در صد است

  5. محمد گفت:

    باسلام . اگر درقرارداداجاره مستاجر حق واگذاری نداشته باشد ومنوط یه اجازه مالک باشد ومالک نیز اجازه ندهد هیچ راه قانونی برای اجاره دادن ملک برای صاحب سرقفلی وجوددارد؟
    باتشکر

    1. با سلام
      از طریق دادگاه حل می شود

  6. شیلا گفت:

    با سلام
    حدود یکسال پیش یکباب مغازه که قبلا قصابی بوده را اجاره کرده و در ان به خرید و فروش کامپیوتر پرداختیم پس از سه ماه فهمیدیم که قراره شهرداری در انجا زیر گذر ،رو گذر احداث کند و خیابان اصلی را کاملا بسته به طوری که مغازه اصلا دید ندارد وقتی به صاحب ملک اعلام کردیم ادعا کرد که در جریان نبوده و حاضر به فسخ قرارداد نشد و ما ناچارا تا اتمام قرارداد صبر کردیم ولی حالا که زمان اجاره به پایان رسیده و با توجه به اینکه از 5 ماه پیش از طریق بنگاه اعلام کردیم ولی صاحب ملک با توجه به اینکه دارای وکیل است و از راههای قانونی اگاه است ،با توجه به تمولی که دارد از دادن پول رهن ما که مبلغ ان 29 میلیون است خودداری می کند و این طور که پرس و جو کردیم و با توجه به نوبت دهی دادگاهها احتمالا یکسال باید بدویم ،ایا راه میانبری در این مورد وجود دارد یا حداقل راهی که بتوان نوبت دادگاه را جلوتر بگیریم ؟ با تشکر

    1. با سلام
      شما حتماٌ یک اظهار نامه برای او باید بفرستید و بعد می توانید تخلیه کنید اگر قادر به تخلیه با نگرفتن مبلغ ودیعه نیستید فورا از طریق دادگاه طرح دعوا نمائید ودر خصوص مبلغ ودیعه هم اگر مالی از او یافت می شود مالش را توقیف کنید برای توضیحات بیشتر به ما مراجعه نمائید

  7. سیروس قنبرپور گفت:

    سلام
    سرقفلی ملک تجاری با حق واگذاری جزئا و کلا به بنده واگذار شده و مالک موافقت نموده که از واگذاری هیچ درصدی نگیرد آیا می توانم این ملک را به کسی دیگر بدون موافقت مالک واگذار نمایم یا باید حتما با موافقت مالک باشد لطفا راهنمائی کنید . با تشکر

  8. هستی گفت:

    سلام. من ملک تجاری در سال 1367 به بانک اجاره داده ام که تا کنون مدت 22 سال در اختیار بانک بوده است , و از سال 67 هر سه سال قرار داد جدید منعقد شده است الان مدت 2 سال است ک تاریخ اجاره نامه تمام شده است و بانک ملک را تخلیه کرده اما از دادن کلید امتناع می کند و خواهان گزفتن حق کیب و پیشه به مبلغ 27 ملیون است ولی تمام اجاره بهایی که در این 22 سال به من پرداخت شده 25 ملیون است با توجه به اینکه دو سال از مدت اخرین اجاره گذشته و کارشناس دادگستری مبلغ اجاره بها جدید را تنظیم کرده اما در مورد تاریخ اجاره جدید بانک می خواهد ما باالتفاوت این دو سال را پرداخت نکند و از تاریق امروز مبلغ جدید کارشناسی رابپردازد و من حاضر به امضا قرارداد نشدم که بانک هم اجاره بها را می خواهد قطع کند من نمی دانم ایا باید اجاره نامه جدید را امضا کنم و ارتباط ی با میزان حق کسب و پیشه دارد یا نه و می زان حق کسب و پیشه چگونه تعیین می شود چون مبلغ 27 ملیون با توجه به مبلغ کارشناسی جدید تعیین شده در صورتی که من هنوز همان مبلغ قدیم را دریافت می کنم .با توجه به اینکه من ملک را به بانک اجاره داده ام ایا می تواند حق کسب و پیشه خود را به شغل دیگری بده من در اجاره نامه در مورد انتقال یا عدم انتقال چیزی ننوشته ام و در صورت فروش حق کسب و پیشه هنوز هم من اجاره بها خود را دریافت می کنم ممنون

    1. اگر دادگاه تا کنون این مسئله را حل نموده و………………….
      شما حتماٌ با ما تماس بگیرید تا سوالاتی از شما شود و بعد راهنمایی شوید

  9. شایان گفت:

    با سلام، من به عنوان مالک چطور می توانم حق دریافت کسب و پیشه و تجارت را از مستاجری که در مغازه ام 4 سال است که قرار دادش را به طور سالیانه تمدید کرده و اجاره کرده است سلب نمایم. آیا راهکاری دارد؟ آیا می توان بند خاصی را به قرار داد افزود که وی نتواند چنین اداعایی را نماید؟ آیا باید پس از مدت مشخصی مثلاً 2 یا 3 سال وی را با مستاجر جدید جایگزین کنم؟ راهکارش چیست؟ لطفاً توضیح فرمایید. با سپاس

    1. وکیل گفت:

      سوال شما جامع است باید حضوری راهنمایی شوید

  10. احمدي گفت:

    با سلام
    حق كسب پيشه شامل بانك ميشود يا نه. و طريقه پرداخت ان چگونه محاسبه ميشود.
    با احترام احمدي

    1. وکیل گفت:

      با سلام
      بانک چون مانند شرکت و یا موسسه است از این لحاظ حق کسب بیشه می بایستی شامل آن شود مگر اینکه آیین نامه ای خاص در این خصوص باشد …………..
      ولی بطور کلی موضوع حق کسب و بیشه در صورت الزام مستاجر به تخلیه از سوی موجر قابل مطالبه است

  11. محسن گفت:

    سلام بنده مدت 4 سال است یک مغازه را اجاره کردهام مالکین 2 نفر هستند در سال اول قرار شد دکوراسیون داخلی را با هزینه خودم انجام دهم وبمدت 10 سال سالیانه با افزایش 10 درصدی بمانم الان که 4 سال است قراردادم رو به اتمام است
    مالکین طفره رفته وخواهان تخلیه مغازه هستند با این که اجاره ماهیانه سر موعد مقرر پرداخت شده مبلغ 25 میلیون تومان صرف دکوراسیون و20 میلیون تومان بابت تبلیغات مغازه با ارایه مدرک قانونی الان که محل را در شهر همه میشناسند وحدود 1000 نفر مشتری ثابت جمع کردهام چه شب وروزهای پر استرس که بر من وارد نشده والاه ماندهام چه کنم لطفا من را راهنمایی کنید در ضمن زودتر از اتمام قرارداد هم به من اطلاع نداهاند تا چارهای بیاندشم یا حق کسی پیشه میتوانم استفاده کنم تا کوتاه بیاند تا حداقل 3 سال دیگر بشین تا پولی که خرج کردهام در بیاورم با سپاس

    1. وکیل گفت:

      وفق اخرین تجدید قرارداد شما بدون حق کسب و پیشه ملزم به تخلیه هستید

  12. حسین گفت:

    با سلام
    چهار باب مغازه دست پدرم بوده از سال ۱۳۶۰ بعد از فوت پدرم در سال ۷۹ مغازه نزد من است تاالان میخوام بدانم سرقفلی به من میزسد یا نه در طی این سال ها مغازه بار ها تعمیر شده و برق هم بنام پدرم است وچند سال اخیر ورثه موجر برای قرار داد اجاره نیامده اند و من اجاره الل حساب را به حساب ورثه ی موجر نزد بانک ملی واریز و ثبت محضر کرده ام
    میخواهم بدانم چه حقی در این ملک دارم.

    1. admin گفت:

      با سلام

      چنانچه شما تنها ورثه میباشید، این سرقفلی به شما انتقال قهری می یابد.

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*

code