سرقفلی، ملاک ارزیابی و تعیین مبلغ سرقفلی

سرقفلی، ملاک ارزیابی و تعیین مبلغ سرقفلی

 ماهیت سرقفلی و ملاک ارزیابی حق یا مبلغ سرقفلی

این مقاله به جهت آشنایی افرادی است که از نظر حقوقی به ماهیت سرقفلی آگاهی کامل ندارند و ملاک ارزیابی مبلغ سرقفلی برای آنان ابهام دارد…

اغلب افراد تصور می کنند که سرقفلی یک مال است قادر هستند آن راخرید و فروش نمایند در حالی که از نگرش حقوقی مال با حق فرق دارد و سرقفلی مال نیست. سرقفلی حقی مالی است که مستاجربرای حفظ این حق، هنگام انعقاد قرارداد اجاره ،  در ازای داشتن حقی بنام سر قفلی،  پولی را به مالک پرداخت می کند  و هنگام تخلیه مورد اجاره، از مالک، آن پول را به قیمت روز  مسترد می نماید.

نکته قابل توجه این است که موضوع سرقفلی مربوط به قرارداد اجاره است به عبارت بهتر هرجا که سرقفلی عنوان می شود مقررات اجاره کردن مکانی مطرح است  ولی عرفاً در افکار عمومی تصورمردم، برآن است که سرقفلی، مالی است که خرید و فروش می شود .

بهرحال سرقفلی را می توان بدینگونه شناخت :

حق سرقفلی، حقی است که به موجب آن، مستاجر متصرف، در اجاره کردن محل کسب خود،  بر دیگران مقدم شناخته می شود و یا به تعریف دیگر سرقفلی عبارت است:

تعریف سرقفلی | مبلغ سرقفلی

وجهی که مالک در ابتدای اجاره به غیر از مال الاجاره از مستاجر دریافت می کند تا محل خالی را به او اجاره دهد  البته در تعریف دیگر سرقفلی، برخی معتقدند که سرقفلی دارایی نامشهودی که در نتیجه اکتساب یک شرکت توسط شرکت دیگر به قیمتی بیشتر از ارزش واقعی ایجادشده

استنتاج نگارنده از موضوع سرقفلی

 وقتی در کشورمان در ازمنه کهن به ماهیت سرقفلی دقت می کنیم، مشاهده می شود مستاجری که به موجر در ابتدای قرارداد اجاره مبلغ قابل توجهی به عنوان سرقفلی پرداخت کرده است، در مقابل مدت عقد اجاره اش بسیار طولانی است و به همین لحاظ مستاجر مال الاجاره ( ماهانه یا سالیانه ) را بسیار ناچیز پرداخته است و یا به واقع مستاجری که پول هنگفتی به مالک پرداخت می کند در مقابل دو چیز از مالک توقع دارد و یا بعبارت بهتر ،از مالک دو تعهد می گیرد :

1- مالااجاره قلیل پرداخت کند

2- مدت اجاره اش طولانی باشد

به هر حال اذعان بر این است که: این تاسیس حقوقی و عرفی پدیده ای نامناسب نیست، زیرا بطورکلی به تعبیرنگارنده این نوع قرارداد فی مابین مالک و مستاجر(با وجود سرقفلی) در نهایت هم به نفع مالک و به نفع مستاجر هم می باشد…

به نفع مالک است زیرا درازای مدت طولانی اجاره، اجاره بهای ناچیزی دریافت کرده است قادر است از  پول سرقفلی به هر طریق ممکن منتفع شود .

به نفع مستاجراست زیرا که سالیان متمادی نیاز به نقل مکان ندارد و از لحاظ مالی هم متحمل اجاره بها سنگین وافزایش آن نمی شود همچنین علاوه بر این دو امتیازبرای مستاجر قانونگذاربا در نظر گرفتن حمایت از حقوق مادی مستاجر، به وی حق می دهد که هنگام تخلیه وی مبلغ سرقفلی را با نرخ عادله روز از مالک دریافت کند .

جان کلام به عقیده نگارنده موضوع سرقفلی برای قراردادهای اجاره طویل المدت وجیه است .

  وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه در ایران امروز

وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه در ایران امروز، وضعی کاملا خاص و غیر قابل مقایسه با سایر کشورها ست . زیرا حکم این مسئله در کشورهایی  که حقوق و قوانین غیر مذهبی (لائیک)  دارند یا قوانینشان ضد مذهبی است روشن است اما در ایران قضیه بطورکلی فرق دارد زیرا مطابق اصل چهارم قانون اساسی کنونی که بیان می کند:

کلیه قوانین و مقررات مدنی، جزایی، مالی، اقتصادی، اداری، فرهنگی، نظامی، سیاسی و غیر اینها باید بر اساس موازین اسلامی باشد، این اصل بر اطلاق یا عموم همه اصول قانون اساسی و قوانین و مقررات دیگر حاکم است و تشخیص این امر بر عهده فقهای شورای نگهبان است.

نتیجه این که : در نظام حقوقی ما قانون از شرع و شرع از قانون جدا نیست و موضوع سرقفلی از ذره بین شرعی و قانونی گذر کرده اما از منظر حقوقی بطور واضح،  قانونگذار، در سال (1376 بعد از سال ها موضوع سرقفلی در قانون مالک و مستاجر مصوب نموده است .

می توان استنتاج کرد که املاکی که در هنگام اجاره برای مدت طولانی 10 الی 20 و ال بیشتر  به اجاره داده می شود به جهت دریافت اجاره بهای ثابتی  که موجراز مستاجردر سال های متمادی دریافت می کند است و با گذر زمان (بخصوص در کشور ما که همواره با تورم اجاره بها افزایش می یابد) لذا در بدو امر مستاجر علاوه بر یک اجاره بها، پول قابل ملاحظه ای به موجر پرداخت می نماید .. و طبعا مکانی که سالیان متمادی دراشتغال یک حرفه بوده است در میان مردم و اذهانشان آشکار ست و چنانچه آن شغل ادامه داشته باشد، مشتریان ثابت و پابرجا دارد و مکان برای مستاجر جدید آماده تحصیل در آمد است و مستاجر یا مالک جدید بدون تلاش در معرفی شغل خود دارای مشتری است .

 

ملاک ارزیابی سرقفلی

هنگام تعیین ارزیابی سرقفلی و تعیین مبلغ سرقفلی یک محل، کارشناسان از منظر تخصص و نظر خود معمولا به نکات ذیل توجه دارند:

  • از لحاظ موقعیت اینکه محل دسترسی ترددش سهل یا دشوار است یا اینکه نوع گذرش چگونه است و چند طبقه است، ملک دید به مناظر دارد یا خیر
  • از لحاظ بافت اینکه در بافت فرسوده واقع شده یا در محور تجاری است و یا در مرکز تجاری واقع شده است و در بورس واقع شده یا در بازار سنتی است یا خیر در تعیین مبلغ سرقفلی مهم است
  • از لحاظ شکل ظاهری منظم است یا نامنظم بر آن چند متر است ارتفاعش چقدر است کلا ساخت آن استاندارد است یا بیش یا کمتر از معیار استاندارد
  •  ارزیابی سرقفلی از لحاظ ساخت : چگونگی کف ملک و دیوارها سقف و حتی کیفیت قفسه بندی و تزیینات و حتی محوطه و نما ؟
  •  ارزیابی سرقفلی از لحاظ برآورد هزینه : چگونگی ساخت  ملک و زیرزمین و بالکن وپارکینگ و انباری و سایر منضمات
  • ارزیابی سرقفلی از لحاظ تعیین مساحت مفید و غیر مفید
  • مشخص کردن نوع تجاری مشخص شدن وضعیت خود ملک و انباری که آیا انباری تجاری است یا غیر تجاری؟

معین کردن سایر تقسیمات  برکاربری ملک مورد نظر، (زیرا براساس طرح تفضیلی هنگام صدور پروانه میزان عوارض ملک مورد نظر متفاوت است )

  •  از لحاظ سهم عرصه واحد تجاری
  • برآورد میزان درآمد ماهانه یا سالیانه : چگونگی رونق محل در بازار و شرایط عرضه و تقاضای
  • مقایسه ارزش سرمایه گذاری و میزان درآمد واحد تجاری با سایر بازار های اقتصادی

 

شایان ذکر است

مبلغ سرقفلی بستگی به شرایط و کیفیات اجاره (از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظورمی گردد) دارد.

همچنین لازم به ذکر است که سر قفلی قائم به محل است نه قائم به شخص.

 

نقل از: وکلای مجرب تهران، وکیل سرقفلی تهران (وکیل متخصص سرقفلی در سعادت آباد) با بیش از 18 سال سابقه در بررسی، مشاوره، رسیدگی و دفاع از پرونده های مربوط به دعاوی سرقفلی تهران