سرقفلی و حق کسب چیست؟ (از دیدگاه دکتر سید مهدی موسوی شهری)
دکتر سید مهدی موسوی شهری، وکیل محله از نظر قانون درباره بحث سرقفلی نکاتی را یادآور شد.
در قوانین مدون، ما با دو کلمه روبرو می شویم:سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت.
در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند.اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
در حالی که حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. درنتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. پس این دو در ماهیت کاملا باهم متفاوت هستند.
وقتی به قوانین سال های ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه می کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود.
اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است، بخاطر این بود که مستاجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و و قتی او را از محل بیرون می کنند مشتری ها را ازدست می دهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیاید. به همین دلایل قانونگذار از مستاجرها حمایت می کند .به طور کلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید.
- علی القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحه قانونی نحوه خریدو تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ پیش بینی کرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب و کار کسی را برای امور فوق تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بدهد. در نتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.
آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.
در قانون سال ۷۶ سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟
ماده ۶ قانون سال ۷۶ می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.
تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
ماده۷ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شود که مالک عین مستاجره به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند، مستاجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه کند.
اگر کسی که سرقفلی بنامش بوده فوت کند وضعیت این سرقفلی چگونه است؟اگر همزمان با عوض شدن مالک (ملکیت بنام دیگری شود)شغل آن سرقفلی به دلیل فوت صاحب سرقفلی عوض شود چه حقی برای مالک جدید است؟اگر لازم باشد تماس تلفنی داشته باشم شماره تلفنتون رو بفرماید.
با سلام،
شماره ما ۲۲۹۱۲۷۳۷ و ۲۲۹۲۴۷۹۹ است. موضوع سرقفلی از نظر حقوقی رابطه مالک موستاجر است بنابراین اگر مالک عوض شود هیچگونه تفاوتی ندارد مالک جدید جانشین مالک قبلی است و بر اساس اجاره نامه اگر صاحب سرقفلی که مستاجر است حق تغییر شغل را در قرار داد ندارد، از قرارداد تخلف کرده است.
وکلای دادگستری
با سلام
دارنده سرقفلی که همان مستاجر است پس از فوتش ، حق سرقفلی به وراثش منتقل میشود همین حکم برای مالکی است که فوت نماید یعنی وراثش صاحب همان حقوق متوفی میشوند
وکلای شمس
با سلام
سوال اول :من میخواستم بدونم که مبلغ افزایش اجاره سرقفلی پس از پایان مدت اجاره چند درصد می باشد و اگر درصد مشخصی ندارد و طرفین قرارداد با هم به توافق نرسند چه کسی مبلغ اجاره سرقفلی را مشخص میکند ؟
سوال دوم : آیا در قانون برای اجاره نامه سرقفلی بین مالک و مستاجر متن مشخصی تعیین گردیده یا اینکه مالک می تواند هرگونه که خودش بخواهد متن اجاره نامه را تنظیم کند؟
با تشکر
با سلام مبلغ افزایش اجاره بها مطابق قانون هر سه سال یکبار وجاهت دارد اما در موردسرقفلی وفق قرارداد است
در مورد سوال دوم شما ، شرایط عقد اجاره جزءعقود معین است و در قانون صراحت دارد اما هرکسی میتواند شرایطی را که با این قوانین مغایرت نداشته باشد د رقرارداد قید کند
با سلام خدمت شما
سوال من این است که دو باب مغازه چسبیده به هم ۴۵ سال پیش به اجاره گذاشته شده و بعد از ۴۵ سال هم صاحب ملک فوت کرده و ورثه صاحب ملک شده اند و هم مستاجر فوت کرده و پسرش مغازه را اداره می کند در صورتیکه قرارداد اجاره بوده و محضری بوده و در قرارداد نیز حق واگذار به غیر از جانب مستاجر سلب گردیده ،آیا ورثه باید به پسر مستاجر سرقفلی دهند و یا فقط حق کسب و پیشه تعلق می گیرد ، ضمنا در حال حاضر مستاجر ماهیانه ۲۵۰۰۰ تومان اجاره میدهد در صورتیکه اجاره ماهیانه مغازه ها بالای یک میلیون تومن می باشد.
با تشکر از فراهم کردن امکانی که می توان با شما در ارتباط بود .
منتظر جواب شما هستم.
کیانوش مشرفی
با سلام وراث هر دو موجر و مستاجر به قائم مقامی متوفی صاحب حقوق سابق می شوند بنابرین انتقال سرقفلی از متوفی به وراث قهری است و صحیح
اما در خصوص افزایش مالالجاره می توانید از دادگاه درخواست نمائید که حتما ٌ اجابت خواهد شد
سلام
آیا مالک میتواند مستاجر سرقفلی را از واگذاری سرقفلی به شخص ثالث محروم کرده و یا با آن موافقت نکند؟ (در حالی که در قرار داد حق واگذاری سلب نشده باشد)
و آیا مبلغ عرفی معینی برای موافقت مالک با انتقال سرقفلی وجود دارد؟
با سلام
مستاجر می تواند منافع را با این شرایط به غیر انتقال دهد
مبلغ عرفی معمولاٌ ده در صد است
بازتاب: فرق سر قفلی با حق کسب پیشه | دفتر وکالت اعظم شفائی، وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
باسلام . اگر درقرارداداجاره مستاجر حق واگذاری نداشته باشد ومنوط یه اجازه مالک باشد ومالک نیز اجازه ندهد هیچ راه قانونی برای اجاره دادن ملک برای صاحب سرقفلی وجوددارد؟
باتشکر
با سلام
از طریق دادگاه حل می شود
با سلام
حدود یکسال پیش یکباب مغازه که قبلا قصابی بوده را اجاره کرده و در ان به خرید و فروش کامپیوتر پرداختیم پس از سه ماه فهمیدیم که قراره شهرداری در انجا زیر گذر ،رو گذر احداث کند و خیابان اصلی را کاملا بسته به طوری که مغازه اصلا دید ندارد وقتی به صاحب ملک اعلام کردیم ادعا کرد که در جریان نبوده و حاضر به فسخ قرارداد نشد و ما ناچارا تا اتمام قرارداد صبر کردیم ولی حالا که زمان اجاره به پایان رسیده و با توجه به اینکه از ۵ ماه پیش از طریق بنگاه اعلام کردیم ولی صاحب ملک با توجه به اینکه دارای وکیل است و از راههای قانونی اگاه است ،با توجه به تمولی که دارد از دادن پول رهن ما که مبلغ ان ۲۹ میلیون است خودداری می کند و این طور که پرس و جو کردیم و با توجه به نوبت دهی دادگاهها احتمالا یکسال باید بدویم ،ایا راه میانبری در این مورد وجود دارد یا حداقل راهی که بتوان نوبت دادگاه را جلوتر بگیریم ؟ با تشکر
با سلام
شما حتماٌ یک اظهار نامه برای او باید بفرستید و بعد می توانید تخلیه کنید اگر قادر به تخلیه با نگرفتن مبلغ ودیعه نیستید فورا از طریق دادگاه طرح دعوا نمائید ودر خصوص مبلغ ودیعه هم اگر مالی از او یافت می شود مالش را توقیف کنید برای توضیحات بیشتر به ما مراجعه نمائید
سلام
سرقفلی ملک تجاری با حق واگذاری جزئا و کلا به بنده واگذار شده و مالک موافقت نموده که از واگذاری هیچ درصدی نگیرد آیا می توانم این ملک را به کسی دیگر بدون موافقت مالک واگذار نمایم یا باید حتما با موافقت مالک باشد لطفا راهنمائی کنید . با تشکر
سلام. من ملک تجاری در سال ۱۳۶۷ به بانک اجاره داده ام که تا کنون مدت ۲۲ سال در اختیار بانک بوده است , و از سال ۶۷ هر سه سال قرار داد جدید منعقد شده است الان مدت ۲ سال است ک تاریخ اجاره نامه تمام شده است و بانک ملک را تخلیه کرده اما از دادن کلید امتناع می کند و خواهان گزفتن حق کیب و پیشه به مبلغ ۲۷ ملیون است ولی تمام اجاره بهایی که در این ۲۲ سال به من پرداخت شده ۲۵ ملیون است با توجه به اینکه دو سال از مدت اخرین اجاره گذشته و کارشناس دادگستری مبلغ اجاره بها جدید را تنظیم کرده اما در مورد تاریخ اجاره جدید بانک می خواهد ما باالتفاوت این دو سال را پرداخت نکند و از تاریق امروز مبلغ جدید کارشناسی رابپردازد و من حاضر به امضا قرارداد نشدم که بانک هم اجاره بها را می خواهد قطع کند من نمی دانم ایا باید اجاره نامه جدید را امضا کنم و ارتباط ی با میزان حق کسب و پیشه دارد یا نه و می زان حق کسب و پیشه چگونه تعیین می شود چون مبلغ ۲۷ ملیون با توجه به مبلغ کارشناسی جدید تعیین شده در صورتی که من هنوز همان مبلغ قدیم را دریافت می کنم .با توجه به اینکه من ملک را به بانک اجاره داده ام ایا می تواند حق کسب و پیشه خود را به شغل دیگری بده من در اجاره نامه در مورد انتقال یا عدم انتقال چیزی ننوشته ام و در صورت فروش حق کسب و پیشه هنوز هم من اجاره بها خود را دریافت می کنم ممنون
اگر دادگاه تا کنون این مسئله را حل نموده و………………….
شما حتماٌ با ما تماس بگیرید تا سوالاتی از شما شود و بعد راهنمایی شوید
با سلام، من به عنوان مالک چطور می توانم حق دریافت کسب و پیشه و تجارت را از مستاجری که در مغازه ام ۴ سال است که قرار دادش را به طور سالیانه تمدید کرده و اجاره کرده است سلب نمایم. آیا راهکاری دارد؟ آیا می توان بند خاصی را به قرار داد افزود که وی نتواند چنین اداعایی را نماید؟ آیا باید پس از مدت مشخصی مثلاً ۲ یا ۳ سال وی را با مستاجر جدید جایگزین کنم؟ راهکارش چیست؟ لطفاً توضیح فرمایید. با سپاس
سوال شما جامع است باید حضوری راهنمایی شوید
با سلام
حق کسب پیشه شامل بانک میشود یا نه. و طریقه پرداخت ان چگونه محاسبه میشود.
با احترام احمدی
با سلام
بانک چون مانند شرکت و یا موسسه است از این لحاظ حق کسب بیشه می بایستی شامل آن شود مگر اینکه آیین نامه ای خاص در این خصوص باشد …………..
ولی بطور کلی موضوع حق کسب و بیشه در صورت الزام مستاجر به تخلیه از سوی موجر قابل مطالبه است
سلام بنده مدت ۴ سال است یک مغازه را اجاره کردهام مالکین ۲ نفر هستند در سال اول قرار شد دکوراسیون داخلی را با هزینه خودم انجام دهم وبمدت ۱۰ سال سالیانه با افزایش ۱۰ درصدی بمانم الان که ۴ سال است قراردادم رو به اتمام است
مالکین طفره رفته وخواهان تخلیه مغازه هستند با این که اجاره ماهیانه سر موعد مقرر پرداخت شده مبلغ ۲۵ میلیون تومان صرف دکوراسیون و۲۰ میلیون تومان بابت تبلیغات مغازه با ارایه مدرک قانونی الان که محل را در شهر همه میشناسند وحدود ۱۰۰۰ نفر مشتری ثابت جمع کردهام چه شب وروزهای پر استرس که بر من وارد نشده والاه ماندهام چه کنم لطفا من را راهنمایی کنید در ضمن زودتر از اتمام قرارداد هم به من اطلاع نداهاند تا چارهای بیاندشم یا حق کسی پیشه میتوانم استفاده کنم تا کوتاه بیاند تا حداقل ۳ سال دیگر بشین تا پولی که خرج کردهام در بیاورم با سپاس
وفق اخرین تجدید قرارداد شما بدون حق کسب و پیشه ملزم به تخلیه هستید