تحلیل قانون خرید اراضی و ابنیه (ساختمان یا عمارت و تاسیسات برای حفظ آثار تاریخی و باستانی مصوب 26/9/1347)
در مورد این قانون بهتر است که مثالی برای خوانندگان آورده شود :
گاه اتفاق می افتد که مکانی به علت قدمت تاریخی مورد توجه، ارگانهایی مانند میراث فرهنگی آثار تاریخی قرار میگیرد، مانند : ملکی که متعلق به کسی است به و از از زمان اجدادش بصورت قدیمی باقی مانده است و یا موقع حفاری و گود برداری در حین ساخت وساز عتیقه هایی کشف می شود و در این خصوص دولت تشخیص می دهد که این ملک جزء آثار تاریخی حفظ شود اما به جهت آحترام به حقوق مالک وفق قوانین و مقررات شرایطی پیش بینی شده است به عبارت بهتر قانونگذار قوانینی اینگونه مصوب نموده است که از جمله مطابق سر خط این نوشته و یا حتی قوانین جدید و آیین نامه هایی مدون شده است وبشرح ذیل می باشد
1- قانون خرید اراضی و ابنیه (ساختمان یا عمارت و تاسیسات برای حفظ آثار تاریخی و باستانی مصوب 26/9/1347
که در ماده یک آن چنین مشعر است :
هرگاه برای حفظ اثار تاریخی و باستانی وتعمیر و مرمت آنها و همچنین بهتر نمایندن آثار مزبور و انجام عملیات حفاری و بررسی های باستانی احتیاج به خرید و ابنیه و تاسیسات متعلق به افراد یا موسسات خصوصی باشد، وزارت فرهنگ و هنر طبق مفاد این قانون عمل میکند .
در مورد نحوه خرید آن در ماده 2 این قانون چنین بیان شده است
ماده 2- خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات از طریق توافق صورت خواهد گرفت .
در صورت عدم رضایت بین مالک و دولت٬ قانونگذار در ماده 3 این قانون به شرح ذیل تعین تکلیف نموده است :
ماده 3- ( اصلاحی 28/6/1358) – موضوع شماره 55718 – 2/7/1358 – روزنامه رسمی شماره 10088 مورخ 19/7/1358)
متن ماده 3- هرگاه نسبت به بهای اراضی و ابنیه و تاسیسات بین وزارت فرهنگ و آموزش عالی و مالک یا مالکان توافق حاصل نشود، بهای اراضی و ابنیه و تاسیسات مذکور، به وسیله هیاتی مرکب از وزیر کشور، دادستان کل، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک یا نمایندگان آنها با توجه به نظر کارشناس تعین خواهد شد و در استانها این هیئت مرکب خواهد بود از استاندار، رئیس دادگستری استان و مدیر کل ثبت اسناد استان نصمیم این هیاتها قطعی است . و در این مورد علاوه بر قیمت تعین شده پنج درصد نیز اضافه پرداخت خواهد شد و هرگاه مالک در ملک مورد معامله ساکن باشد علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد دیگر به قیمت تعین شده افزوده خواهد شد و هر گاه محل اعاشه او منحصر به در آمد آن ملک باشد پانزده در صد دیگر به قیمت تعین شده نیز از این بابت به او پرداخت خواهد گردید .
و در ادامه این ماده در تبصره ذیل چنین ، مقنن چنین بیان میکند
تبصره یک – ( اصلاحی 28/6/1358) در مورد اراضی مشمول قوانین و مقررات اصلاحات اراضی وزیر کشاورزی و عمران رستایی یا نماینده او به جای وزیر کشور یا نماینده اوعضوهیات خواهد بود و در استانها مدیر کل کشاورزی استان به جای استاندار یا نماینده او در هیات عضویت خواهد داشت .
و در مورد محل های تجاری بدین گونه پیش بینی شده است :
(تبصره دو ماده 3) – ترتیب پرداخت کسب وپیشه کسانی که محل کسب آنان در اثر اجرای این قانون از بین می رود طبق آیین نامه اجرائی این قانون صورت خواهد گرفت .
(ماده 1- آیین نامه اجرایی این قانون ) : در مورد پرداخت حق کسب وپیشه موضوع تبصره 2 ماده 3 قانون مزبور در صورتی که مطابق ترتیب مندرج در ماده 2 قانون امکان توافق نسبت به حق کسب پیشه فراهم باشد مطابق دستور همان ماده میزان حق کسب وپیشه از طریق توافق تعین خواهد شد .
– در مورد اراضی ای که زارعین مالک و یا مستاجر آن می باشند قانون گذار مطابق ماده 4 این قانون به شرح ذیل بیان و تعین تکلیف نموده است :
ماده 4- نسبت به اراضی مورد احتیاج که طبق مقررات اصلاحات اراضی بین زارعین تقسیم و یا به آنان فروخته شده یا اجاره داده شده است به نحو زیر اقدام می گردد:
الف – در مورد اراضی که در اجرای قانون اصلاحات ارضی بین زارعین تقسیم یا به آنان فروخته شده است ، طبق ماده 2و3 این قانون عمل خواهد شد .
ماده 2 این قانون : اده 2- خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات از طریق توافق صورت خواهد گرفت .
در صورت عدم رضایت ما بین مالک و دولت توافق نشود قانونگذار در ماده 3 این قانون به شرح ذیل تعین تکلیف نموده است :
ماده 3 این قانون : هرگاه نسبت به بهای اراضی و ابنیه و تاسیسات بین وزارت فرهنگ و آموزش عالی و مالک یا مالکان توافق حاصل نشود، بهای اراضی و ابنیه و تاسیسات مذکور، به وسیله هیاتی مرکب از وزیر کشور، دادستان کل، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک یا نمایندگان آنها با توجه به نظر کارشناس تعین خواهد شد و در استانها این هیئت مرکب خواهد بود از استاندار، رئیس دادگستری استان و مدیر کل ثبت اسناد استان نصمیم این هیاتها قطعی است . و در این مورد علاوه بر قیمت تعین شده پنج درصد نیز اضافه پرداخت خواهد شد و هرگاه مالک در ملک مورد معامله ساکن باشد علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد دیگر به قیمت تعین شده افزوده خواهد شد و هر گاه محل اعاشه او منحصر به در آمد آن ملک باشد پانزده در صد دیگر به قیمت تعین شده نیز از این بابت به او پرداخت خواهد گردید .
و در ادامه این ماده در تبصره ذیل چنین ، مقنن چنین بیان میکند
ب – در مورد اراضی که در اجرای مقررات مرحله دوم به زارعین اجاره داده شده است وزارت فرهنگ و هنر ضمن پرداخت ارزش ملک به مالک حق السعی و کلیه حقوق زارعانه زارعین را با توافق خریداری خواهد نمود .
– ودر مورد اراضی موقوفه در بند ج ماده 4 این قانون بدین صورت آمده است :
ج – در مورد اراضی موقوفه که به اجاره داده شده است٬ حق السعی و کلیه حقوق زارعانه از طریق توافق خریداری و وزارت فرهنگ و هنر قائم مقام مستاجر در مورد اجاره نسبت به بقیه مدت اجاره خواهد شد .
د – در صورت عدم توافق بین وزارت فرهنگ و هنر و زارعین در مورد بند (ب) و بند(ج) نظر وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستائی مزایای مندرج در ماده 3 این قانون بر حسب مورد اضافه و پرداخت خواهد شد .
ماده 5- تصرف اراضی و ابنیه و تاسیسات قبل از پرداخت تمام قیمت و یا وجوهی که در بند های فوق تعین شده مجاز نیست مگر با رضایت فروشنده یا صاحب حق.
ماده 6- در صورتی که مالک یا زارع و یا مستاجر به انتقال یا تحویل اراضی و ابنیه و تاسیسات رضایت ندهد، دادستان محل پس از اطلاع بر اینکه قیمت اراضی و ابنیه و تاسیسات و وجوهی که طبق این قانون تعلق می گیرد در صندوق ثبت تودیع شده است، سند انتقال ملک مورد نظر را امضاء و نسبت به تخلیه و تحویل ملک مذکور فوراٌ اقدام می نماید .
در خصوص حفظ فوری این اثار در تبصره ماده 6 به شرح ذیل بیان شده است
تبصره ماده 6: – در مواردی که به تشخیص وزارت فرهنگ و هنر اقدامات فوری استحفاظی برای اراضی و ابنیه و تاسیسات مورد معامله ضروری باشد وزارت فرهنگ و هنر می تواند قبل از پایان تشریفات خرید وتصرف به نحو مقتضی و در صورت لزوم با همکاری ماموران انتظامی اقدامات استحفاظی به نحوی که در آیین نامه اجرائی قانون پیش بینی خواهد شد، به عمل آورد .
2- آیین نامه اجرائی قانون خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات برای حفظ آثار تاریخی و باستانی
مصوب جلسه مورخ 10 مرداد 1351 هیات وزیران
ماده 1- در مورد پرداخت حق کسب وپیشه موضوع تبصره 2 ماده 3 قانون مزبور در صورتی که مطابق ترتیب مندرج در ماده 2 قانون امکان توافق نسبت به حق کسب پیشه فراهم باشد مطابق دستور همان ماده میزان حق کسب وپیشه از طریق توافق تعین خواهد شد .
تبصره 1- در موارد مذکور در ماده 2 قانون و همچنین در مواردی که مظابق ماده یک این آیین نامه توافق حاصل می شود وزارت فرهنگ وهنر می تواند طبق توافق نامه ، اعم از اینکه رسمی یا عادی باشد مبلغ مورد توافق را در صندوق ادراه ثبت اسناد و املاک هر محل و در صورتی که اداره ثبت درمحل وجود نداشته باشد در نزدیک ترین اداره ثبت اسناد و املاک به نفع طرف توافق تودیع نموده و مراتب را به ذینفع اعلام نماید سپس ملکمربوط را تصرف کند مشروط به اینکه نسبتبه عرصه و اعیان ملک مورد نظر قبلاٌ طبق ماده 2 یا 3 قانون تعین تکلیف شده باشد
تبصره 2- در موارد مذکور در این ماده و تبصره یک آن در صورتی که مالک پس از حصول توافق و تودیع وجه در صندوق ثبت حاضر به انتقال رسمی ملک و انجام تشریفات ثبتی آن نشود به ترتیب مندرج در ماده 6 قانون نسبت به انتقال آن عمل خواهد شد .
ماده 2- در صورتی که نسبت به میزان حق کسب و پیشه امکان حصول توافق نباشد بنا به درخواست وزارت فرهنگ و هنر هئیت مذکور در ماده 3 قانون برای تعین میزان حق کسب و پیشه با توجه به نظر کارشناسان اقدام خواهد نمود .
ماده 3- در موارد مذکور در تبصره ماده 6 قانون مزبور وزارت فرهنگ و هنر حق خواهد داشت علاوه بر انجام اقدامات و وظایفی که طبق قانون حفظ آثار عتیقه مصوب آبان ماه 1309 و نظامنامه اجرائی آن و همچنین مقررات ماده 127 مکرر قانون مجازات عمومی بر عهده دارد اقدامات استحفاظی لازم را که ضروری بداند انجام دهد.
مامورین انتظامی مکلفند در کلیه مواردی که به موجب قوانین و نظامات و مقررات فوق الذکر و همچنین مواردی که اقدامات استحفاظی مذکور در این ماده به تشخیص وزیر فرهنگ و هنر ضرورت دارد آن اقدامات را به موقع اجراء بگذارد .
تبصره – در صورتی که تصمیمات و اقدامات استحفاظی مذکور در این ماده موجب ورود خساراتی به مالکین ابنیه و اماکن و اراضی بشود وزارت فرهنگ و هنر به ترتیب مندرج در قسمت اخیر ماده نهم نظامنامه اجرای قانون حفظ آثار عتیقه نسبت به پرداخت خسارات به ذینفع اقدام خواهد کرد .
فرق تفکیک و افراد ملک
تفکیک از منظر قانون ثبت یعنی تقسیم مال غیر منقول مانند زمین و ……………. به قطعات کوچکتر ،به عنوان مثال یک قطعه زمین به مساحت …………… هکتار را به قطعه های 250 متری تقسیم شود، که اگر این تقسیم انجام شود می گویند زمین مذکور را به قطعات کوچکتر تقسیم نمودیم و به عبارت دیگر تفکیک یعنی جدا کردن و در عرف ثبتی یعنی تقسیم مال غیر منقول کوچکتر .
اما افراز البته در اصطلاح ثبتی : چنانچه ملک مشاعی که قابلیت تفکیک دارد ، هر سهم مشاعی آن را جدا کنیم ، میگویند قطعه زمین مزبور افراز شده است بعبارت دیگر افراز یعنی جدا کردن چیزی از چیز دیگری
نکته: قابل توجه آن است که تفکیک اراضی شهری در واقع مبین شکل گیری نماد و فضای ساختمانی و فرم شهری است که در اندازه های کوچک از یک بلوک شهری تا اندازه و مقیاس محله و ناحیه شناخته می شود و فایده آن بدیگونه است که چنانکه در طراحی تفکیک اراضی شهری حداکثر از فضا و زمین رعایت شود محیط شهری مطلوب و دسترسی به آن نیز مطلوب است
در نحوه تفکیک و افراز تأیید نقشه تفکیکی در داخل محدوده شهرها توسط شهرداری هاست و در خارج از محدوده شهرها به عهده بخشداری ها و یا بنیادی مسکن است
نکته: در تفکیک لازم نیست که مالک با شخص دیگری در ملکی شریک باشد لذا حتی ملک خود را چنانچه قابل تفکیک باشد می تواند تفکیک کند ام در افراز حتما مالک در ملکی با دیگری شریک است و قصد دارد که ملک خود را از مال شریکش جدا کند یعنی در تقسیم لازم نیست مال شریک داشته باشد و مالک واحد می تواند ملک خود را تقسیم کند اما در افراز وجود حالت شراکت در ملکی ضروری است
نکته: در افراز اگر مابین شرکاء اختلاف باشدحل اختلاف به عهده مراجع قضایی است اما در تفکیک اگر متبین مالکان اختلاف باشد حل این اختلاف به عهده مراجع ثبتی است .
موانع تفکیک در املاک: نمونه هایی را به عنوان مثال بیان می کنیم
ممنوعیت تفکیک در املاکی که تعداد طبقات آن از حد مجاز بیشتر باشد
مانند تفکیک املاکی که 70 درصد مساحت آن به فضای باز اختصاص دارد
تفکیک املاک در داخل رفوژ
تفکیک اراضی کمتر از 1000 متر در حوزه صنعتی
تفکیک املاک در حوزه بهداشتی علی الاصول ممنوع می باشد
تفکیک استادیوم های ورزشی امکان پذیر نیست
نقل از: بهترین وکیل ملک، اراضی، سرقفلی
سوال : چنانچه به لحاظ نحوه احداث ساختمان و کیفیت استقرار آپارتمان ها امکان استفاده از زیر زمین و سرویس بهداشتی و حیاط مشاعی برای مالکین طبقات فوقانی وجود نداشته باشد، نحوه استفاده از آنها به چه ترتیبی است و آیا ادعای تصرف عدوانی و ممانعت از حق از ناحیه مالک یا مالکین طبقات فوقانی در مورد مشاعاتی که امکان دسترسی به آن را ندارند برای دادگاه قابل استماع است؟
بنا به نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه ( شماده 6327/7 مورخ 21/9/1386) که بیان می دارد :
اولاٌ : هرچند حق استفاده برای تمام مالکین طبقات یک ساختمان از قسمتهای مشاعی از جمله حیاط و تراس و بالکن و زیر زمین و غیره همواره وجود دارد ولی این حق زمانی قابلیت اعمال را دارد که امکان دسترسی به قسمتهای مشاعی برای مالکین مذکور مقدور باشد در غیر این صورت استفاده از این حق متعسر می شود .
ثانیاٌ : حق استفاده انحصاری از حیاط مشاعی و تراس و بالکن خصوصیت ویزه ای ندارد علت عدم استفاده مالکین طبقات فوقانی از قسمتهای مشاعی نیز چنین وضعیتی را داشته باشد. نحوه استفاده از آنها به هممین ترتیب خواهد بود .
ثالثاٌ ادعای تصرف عدوانی و ممانعت از حق از ناحیه مالک یا مالکین طبقات فوقانی در مورد حیاط مشاعی که خود امکان دسترسی به آن را ندارد نسبت به مالکی که منحصراٌ دسترسی به حیاط مذکور را دارد مصداق نخواهد داشت، زیرا عدم استفاده مالک یا مالکین مذکور از حیاط مشاعی مستند به فعل مالک طبقه اول نیست بلکه این امر به لحاظ نحوه احداث ساختمان و کیفیت استقرار آپارتمانها است که موارد مشابه فراوان دارد و مالک طبقه اول نقشی در جلو گیری از استفاده مالکین دیگرازحیاط مشاعی ندارد تا مرتکب جرمی شده باشد در چنین وضعیتی تصور وقوع عمل مجرمانه معنی ندارد .
به عبارت دیگر برای صراحت این موضوع بصورت سوالی پاسخ داده شود : در صورتی که ملکی در رهن بانک قرارداشته باشد، اما مالک با حفظ حقوق مرتهن، آن را فروخته باشد آیا خریدار می تواند با پرداخت بدهی مالک، از بانک تقاضای فک رهن کند ؟
وفق نظریه مشورتی شماره 4622/7-4/7/1384 اداره کل حقوقی قوه قضائیه که مشعر است :
با توجه به این که طبق ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه 620 مورخ 20/8/1376 هیات عمومی دیوان عالی کشور معاملات مالک نسبت به مال مرهون در صورتی که نافی حق مرتهن نباشد نافذ است و بر اساس ماده 362 قانون مدنی خریدار قائم مقام قانونی فروشنده تلقی می شود، مضافاٌ به این که ماده 267 قانون مدنی ایفاء دین از جانب غیر مدیون را هم جایز شمرده است، لذا در فرض استعلام خریدار پس از پرداخت بدهی مدیون به بانک می تواند تقاضای فک رهن نماید و مباشرت راهن شرط نیست .
تعریف کاربری املاک
نوع استفاده و بهره برداری از اراضی را کاربری می گویند که دارای انواع گوناگونی از قبیل مسکونی، فضای سبز، آموزشی، ورزشی، بهداشتی و درمانی، تجهیزات شهرداری، خدمات شهری، پارکینگ، خدمات عمومی، انبارداری، تجاری و صنعتی، حمل و نقل، کشاورزی و باغ باشد.
تغییر کاربری به چه معناست؟
تغییر کاربری یعنی اخذ جواز استفاده از زمین به گونه ای متفاوت از آنچه در طرح های مصوب شهری پیش بینی شده است.
طرح های شهری ضوابط ثابت و غیر قابل تغییر نیستند بلکه تحت شرایطی قابل تغییر می شوند. در هر صورت تغییر کاربری گاهی بنا بر خواست مالک و سپس اعلام شهرداری و موافقت کمسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی است و گاهی دیگر بدون اطلاع مالک در احرای طرح های شهری صورت می پذیرد.
بنابراین مطابق مفاد بند 3 ماده 2 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری بررسی و تصویب نهایی طرح های جامع شهری و تغییرات آنها خارج از نقشه های تفصیلی در صلاحیت شورای مذکور قرار گرفته است و به موجب تبصره 3 ماده 5 همان قانون بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و تغییرات آنها در شهر تهران به وسیله کمسیونی مرکب از معاونان ذیربط وزرا مسکن و شهرسازی، نیرو، جهاد کشاورزی و معاونان روسای سازمان های حفاظت محیط زیست و میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی و شهردار تهران (رئیس کمسیون) و همچنین شورای اسلامی شهر تهران بدون حق رای انجام می شود.
رسیدگی به پرونده ها و درخواست ها، ابتدا به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ارسال، پس از بررسی و انجام امور کارشناسی جهت اتخاذ تصمیم به جلسات کمیسیون مذکور ارجاع می شود. نکته مهم اینکه صرف تقاضا برای تغییر کاربری کفایت نمی کند و قبل از بررسی موضوع در کمیسیون ماده پنج، مسئله تغییر کاربری ملک تقاضا شده از جهات مختلف مورد کارشناسی و بررسی دقیق قرار خواهد گرفت.
استفاده غیر مجاز از املاک
مالکان براساس مقررات ماده 100 قانون شهرداری و تبصره یک آن مکلف به اخذ پروانه از شهرداری قبل از هرگونه عملیات ساختمانی و رعایت مندرجات پروانه در هنگام عملیات ساختمانی هستند، بنابراین به همین لحاظ ضمانت اجراهای متعددی در قوانین مختلف برای جلوگیری و برخورد با متخلفان در خصوص استفاده غیر مجاز از اراضی و املاک پیش بینی شده که مهمترین آن تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در خصوص ضمانت اجرای دایر کردن محل کسب و پیشه و یا تجارت در منطقه غیر تجاری بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی است، که موجب مطرح شدن موضوع کمیسیون تبصره یک ماده 100 و رای به تعطیلی محل کسب و پیشه یا تجارت می شود. طبق این تبصره، بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری ها “دایر کرن دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، مطب دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود” و مالکان می توانند در واحد مسکونی مجاز خود نسبت به دایر کردن موارد فوق بدون نیاز به پایان کار اداری یا تجاری اقدام و فعالیت کنند.
ماده 77 قانون شهرداری مقرر می دارد: رفع هر گونه اختلاف بین مودی و شهرداری در مورد عوارض به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و انجمن شهر (شورای شهر کنونی) ارجاع می شود و تصمیم کمیسیون مزبور قطعی است، بدهی هایی که طبق تصمیم این کمیسیون تشخیص شود طبق مقررات اسناد لازم الاجرا به وسیله اداره ثبت قابل وصول است. اجرای ثبت مکلف است بر طبق تصمیم کمیسیون مزبور به صدور اجراییه و وصول طلب شهرداری مبادرت کند.
برخی عوارض همچون عوارض نوسازی، عوارض انواع بنزین و حمل و نقل مسافر در داخل کشور با وسایل زمینی به استثنای ریلی به استناد قانون مربوطه و بعضی دیگر مانند عوارض مشاغل، قطع درخت، صدور پروانه و… بر اساس مصوبات شورای وضع و اخذ می شود، که این نوع عوارض محلی هستند.
در ماده 8 قانون نوسازی، رسیدگی به برخی اختلافات ناشی از ارجای این قانون منحصرا در صلاحیت کمیسیون رفع اختلاف موضوع ماده 77 قانون شهرداری قرار داده شده بود.
همچنین وفق بند (هـ) ماده 46 قانون مالیات بر ارزش افزوده اختلاف و استنکاف از پرداخت وجوه دریافتی موضوع بندهای (الف) و (ب) ماده 43 این قانون که توسط شهرداری ها وصول می شود مشمول احکام ماده 77 قانون شهرداری خواهد بود.
بند (الف) مذکور به حمل و نقل برون شهری مسافر در داخل کشور با وسایل زمینی (به استثنای ریلی)، دریایی و هوایی پنج درصد بهای بلیط (به عنوان عوارض) اشاره می کند و بند (ب) عوارض سالیانه انواع خودروهای سواری و وانت دو کابین را مورد اشاره قرار می دهد که اعم از تولید داخلی یا وارداتی حسب مورد معادل یک در هزار قیمت فروش کارخانه ( داخلی) و یا یک در هزار مجموع ارزش گمرکی و حقوق ورودی آن ها است.
قسط بندی عوارض
موضوع دیگری که در صلاحیت کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری قرار دارد، قسط بندی عوارض است. حسب ماده 32 آیین نامه مالی شهرداری ها مصوب 1346 پیش بینی شده بود: شهرداری مجاز به تقسیط مطالبات خود ناشی از عوارض نیست مگر در مواردی که به تشخیص کمیسیون منظور در ماده 77 قانون شهرداری مصوب سال 1344 مودی قادر به پرداخت تمام بدهی خود به طور یکجا بناشد که در این صورت ممکن است بدهی مودی برای مدتی که از سه سال تجاوز نکند، تقسیط شود ولی در هر حال صدور مفاصاحساب موکول به وصول همه بدهی است. با تصویب قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت در سال 1380 برابر ماده 73 این قانون ماده 32 آیین نامه مزبور به شرح زیر اصلاح شده است: به شهرداری های کل کشور اجازه داده می شود تا مطالبات خود را با اقساط حداکثر 36 ماهه مطابق دستورالعملی که به پیشنهاد شهردار به تصویب شورای اسلامی شهر مربوطه می رسد دریافت کند. در هر حال صدور مفاصا حساب موکل به تادیه همه بدهی مودی خواهد بود.
اعتراض به آرای کمیسیون ماده 77
با عنایت به حدود صلاحیت و اختیارات دیوان عدالت اداری مذکور در اصل 173 قانون اساسی و ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری، آرای صادره از سوی کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری از سوی اشخاص، اعم از حقیقی و حقوقی حقوق خصوصی قابل اعتراض و رسیدی در دیوان عدالت اداری است. ضمن آن که برابر رای وحدت رویه شماره 699 مورخ 22/3/1386 صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور سازمان های دولتی نیز می توانند در صورت اعتراض به آرای صادره از سوی کمیسیون مزبور از حیث نقض قوانین و مقررات و مخالفت با آن ها به مراجع دادگستری که مرجع تظلم عمومی است مراجعه کنند.
صلاحیت محلی
صلاحیت محلی کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری تابعی از قلمرو جغرافیایی شهرداری است که در حوزه آن مستقر شده است. در این که محدوده قانونی شهر تحت صلاحیت کمیسیون 77 قرار دارد جای تردید نیست. به نظر می رسد باید بین دو محدوده خارج از شهر یعنی، حریم و محدوده ی خارج از حریم شهر، قایل به تفاوت شد. اخذ عوارض از مشمولان واقع در حریم شهر قابل توجیه است زیرا بر اساس مواد 100 و 101 قانون شهرداری، شهرداری مکلف به صدور پروانه ساختمان و تفکیک اراضی واقع در این محدوده است به عبارت دیگر قانون شهرداری را ملکف به ارائه نوعی از خدمات در این محدوده کرده است. ولی در خصوص شهرها و شهرک های خارج از حریم و محدوده ی قانونی شهر و شهرک های صنعتی اخذ عواض توجیه قانونی ندارد و بالطبع کمیسیون ماده 77 نیز در این گونه مناطق صلاحیت رسیدگی ندارد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک، زمین … نظرات اختلافی دادگاه
1-اگر کسی ممنوع المعامله شود آیا دادگاه می تواند نسبت به معاملات قبل از تاریخ ممنوع المعامله شدن که به طور عادی صورت گرفته، حکم به تنظیم سند رسمی (برای ملک یا زمین و …) معامله مذکور بدهد یا نه؟
در تاریخ 4/12/67 درباره مسئله مذکور سه نظر ابراز گردید:
– نظر اول که با اکثریت آرا اعلام شد
منبعی در رسیدگی دادگاه نیست و چنانچه دادگاه وقوع معامله و تعهد و عدم تبانی را احراز کند به منظور تامین حقوق خریدار یا متعهدله باید حکم به الزام به تنظیم سند رسمی (برای ملک یا …) انتقال صادر نماید.
نظر دوم
باید میان وقوع معامله و تعهد به انجام آن قایل به تفکیک شد اگر تحقق معامله و اراده و قصد و رضای طرفین بر وقوع آن پیش از ممنوع المعامله شدن احراز گردد دادگاه باید حکم به تنظیم سند رسمی انتقال که در واقع انجام تشریفات صوری معامله سابق است صادر نماید لیکن چنانچه معامله ای در سابق صورت نگرفته و تنها تعهد به انجام آن شده سپس متعهد ممنوع المعامله گردیده باشد به علت وجود منع قانونی برای متعهد در ایفای تعهد و انجام معامله دادگاه نمی تواند حکم به الزام او به وقوع معامله بدهد و اگر چنین حکمی صادر شود آن رای با حکم ممنوع المعامله بود مغایرت خواهد داشت و قابل اجرا نخواهد بود.
نظر سوم
اگر معامله (ملک یا زمین و …) نسبت به اموال منقول و مقدم بر تاریخ ممنوع المعامله شدن بوده باشد صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی از طرف دادگاه جایز است لیکن معامله با سند عادی نسبت به اموال غیرمنقول در هر حال به موجب مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت و این که تاریخ سند عادی نسبت به ثالث معتبر نیست قابل ترتیب اثر نمی باشد.
اگر کسی به دیگری وجهی پرداخت نماید و مدعی باشد که آن وجه را بابت ثمن معامله ای به خوانده داده است و خوانده منکر معامله بوده و مدعی باشد که دریافت وجه مذکور بابت دین سابق خواهان به او بوده است با توجه به مادده 265 قانون مدنی تکلیف چیست – آیا باید وقوع معامله ثابت شود و یا وجود دین و چه کسی مکلف به اثبات آن است؟
نظر اکثریت که در تاریخ 4/12/67 اعلام شد.
اگر خواسته خواهان الزام به تنظیم سند انتقال به ادعای پرداخت وجه به خوانده بابت ثمن معامله باشد تادیه وجه و وقوع معامله باید ثابت شود و اثبات هر دو مورد به عهده مدعی است و چنانچه خوانده فقط اقرار به وصول وجه کند کافی نیست، علاوه بر آن خواهان باید وقوع معامله را نیز ثابت نماید تا حکم به نفع او صادر گردد اما اگر وقوع معامله ثابت نشده و تنها پرداخت وجه محقق بود یعنی خوانده اقرار به وصول آن کرده النهایه دریافت وجه را بایت دین خواهان به خود اعلام نموده و خواسته خواهان استرداد آن وجه باشد و خوانده نتواند ادعای وجود دین را ثابت کند دادگاه باید حکم به رد آن وجه به خواهد صادر نماید زیرا در این قضیه پرداخت وجه از طرف خواهان و دریافت آن توسط خوانده ثابت و مفروغ عنه است و خوانده که مدعی است دینی وجود داشته باید آن را اثبات کند و در صورت عدم اثبات و عدم احراز جهت قانونی در تملک و استحقاق نسبت به آن محکوم به رد وجه به مالک آن است و خواهان دعوی استرداد وجه تکلیفی به اثبات عدم دین یعنی اثبات امر عدمی ندارد و اصل عدم و اصل برائت موید این نظر است و از ماده 265 قانون مدنی خلاف این معنی استنباط نمی شود چه همان طوری که آقای دکتر مهدی شهیدی نیز استدلال کرده اند این ماده فقط ناظر به تاسیس اماره عدم تبرع در دادن مال است لاغیر و به هیچ وجه مبین این معنی نیست که دادن چیزی به کسی اماره مدیون بودن دهنده آن چیز باشد به عبارت دیگر فرض وجود دین در این ماده نیست به طوری که دهنده مال برای استرداد آن مجبور شود عدم دین خود را اثبات کند. دادن مال ممکن است به عنوان ودیعه، عاریه قرض و غیر آن باشد بنابراین مطابق اصل گیرنده مال مکلف به اثبات وجود دین و استحقاق خود برای دریافت آن است و مادام که وجود قرض توسط گیرنده مال ثابت نشود وی مطابق ماده 301 قانون مدنی محکوم به رد آن مال است به عبارت اخری قسمت اخیر ماده 265 قانون مدنی مفید معنی دیگری غیر از اماره عدم تبرع در دادن مال که موضوع صدر ماده است نمی باشد و تنها مکمل آن است و مشعر به مطلب جدید و اماره دیگری نیست.
نظر اقلیت
ماده 265 قانون مدنی علاوه بر بیان اماره عدم تبرع در دادن ما در قسمت اخیر بیانگر این معنی نیز هست که اگر کسی چیزی به دیگری بدهد صرف این کار اماره مدیون بودن او است و اگر بخواهد آن را استرداد کند باید مقروض نبودن خود را اثبات نماید مانند موردی که کسی به دیگری چک یا سفته داده باشد که مجرد این عمل ظهور در اشتغال ذمه صادر کننده دارد، بنابراین همان طوری که در دعوی خواهان به خواسته الزام به تنظیم سند انتقال به ادعای انجام معامله و پرداخت ثمن مدعی باید انجام معامله و پرداخت وجه را اثبات کند در دعوی استرداد وجه نیز ولو دریافت آن مورد قبول خوانده باشد خواهان باید مقروض نبودن خود را ثابت نماید زیرا به حکم قسمت اخیر ماده 265 قانون مدنی مجرد دادن مال توسط کسی به دیگری اماره مدیون بودن او است و پس گرفتن آن دلیل می خواهد مقاد رای اصراری شماره 1995- 3/7/41 هیئت عمومی دیوان عالی کشور نتیجتاً این معنی را تایید می کند.
3- اگر کسی مالی ( مثلاٌ تلفن را ) با قولنامه عادی به دیگری فروخته و شخص اخیر آن را به غیر واگذار کرده باشد منتقل الیه دعوای خود دایر به الزام به انتقال رسمی آن مال را علیه چه کسی باید طرح نماید ؟علیه طرف قرارداد خود ؟ علیه مالک یعنی فروشنده اولیه ؟ علیه هر دو نفر آنها؟
هر چند طرف قرارداد و تعهد در قبال آخرین خریدار تنها ید قبلی اوست . اما طرح دعوا علیه ید قبلی این اشکال را دارد که بر فرض رسیدگی دادگاه و صدور حکم بر الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال رای صادره قابل اجرا نیست زیرا محکوم علیه اساساٌ فاقد مالکیت رسمی نسبت به مال موضوع دعوی بوده است و به این علت نمی تواند در مقام اجرای حکم در دفتر خانه حاضر شده و سند رسمی انتقال تنظیم نماید . همچنین اجبار منتقل الیه به اقامه دعوا به طرفیت همه ایادی قبلی تکلیف مالایطاق خواهد بود چه ممکن است مال مورد دعوا همانطوری که بین مردم عمل می شود با قرارداد عادی میان دها نفر دست به دست گشته و انتقالات متعدد را جع به آن صورت گرفته و خواهان به عنوان آخرین منتقل الیه نسبت به ایادی سابق شناسایی نداشته و مشخصات کامل و محل اقامت آنان بر وی مجهول باشد و با عدم دسترسی و اقامه دعوا علیه جملگی آنان حق وی ضایع گردد. بنابرین به نظر می رسد خواهان بایستی دعوای خود را فقط علیه مالک مال یعنی نخستین فروشنده اقامه نماید و دادگاه مکلف به رسیدگی است و نمی تواند به عذر عدم رعایت ترتیب ایادی از دادرسی استنکاف ورزد چه قاعد ضمان درک و لزوم ترتب ایادی در اینجا مصداق ندارد .
و اگر ایراد شود مالک نسبت به آخرین منتقل الیه تعهدی نداشته و قراردادی با او تنظیم نکرده و از این رو مسئولیتی در قبال وی ندارد و دعوی متوجه او نیست در پاسخ باید گفت مالک اولیه در برابر مشتری تعهد به انتقال رسمی نموده و خریدار نیز به نوبه خود حقوق و امتیاز خویش در آن معامله را به ثالث واگذار کرده و شخص اخیر و ایادی بعد از آن متعاقباٌ جانشین و قائم مقام قانونی نخستین خریدار شده اند و صرف انتقالات مذکور رافع و مسقط تکلیف مالک به انتقال رسمی مال نیست و تعهد وی دایر به انتقال رسمی همچنان به قوت خود باقی می باشد و همانطوری که مالک در برابر ورثه خریدار به عنوان قائم مقام قهری مسئول است در مقابل منتقل الیه نیز به عنوان جانشین قانونی ماخوذ و متعهد به انتقال رسمی آن مال است بدیهی است چنانچه در جریان محاکمه اشکالاتی از قبیل تکذیب مستند دعوی و یا مطالبه ثمن معامله پیش آید هر یک از طرفین می تواند در صورت لزوم ایادی گذشته را به دادرسی جلب نماید .
4 -دو فقره چک صادر شده و صادر کننده به موجب نوشته عادی متعهد گردیده است چنانچه چکها در تاریخ معین لاوصول شود با صدور گواهی عدم پرداخت ار ناحیه بانک ، اتومبیل هود را که در تحویل دارنده چکها است رسماٌ به نام او منتقل نماید آیا تعهد مذکور الزام آور است یا نه و آیا این تعهد از تعهدات معلق شمرده می شود یا خیر ودر هر حال حکم قضیه چیست ؟
نظر اکثریت که در تاریخ 13/11/67 اعلام شد :
اگر چه مشهور فقها عقد معلق را باطل می دانند لیکن این نظر اجمالی نیست و برخی چون شیخ انصاری ، مرحوم نائینی قایل به صحت تعلیق در منشاء هستند و حتی گفته شده است بعضی دیگر از فقها هم تعلیق در انشاء و هم تعلیق در منشآ را صحیح می شمارند بیشتر حقوقدانان نیز عقد معلق را خالی از اشکال می دانند دکتر کاتوزیان تعلیق در منشا را صحیح دانسته و دکتر امامی در هر حال عقد معلق را صحیح اعلام کرده است از مواد 10و183و 184و 189و 190 قانون مدنی که تنجیز را از شرایط اساسی برای صحت معامله ندانسته است استنباط می شود که از نظر قانون مدنی عقد معلق بر لاوصول ماندن چک است باید گفت که تعهد مذکور نوعی تعهد معلق است از حیث قانون مدنی و با توجه به اصاله الصحه نافذ و صحیح و لازم الوفا است وبا مقتضای ذات و اطلاق هیچ یک از عقود تملیکی منافات ندارد ودعوی متعهد له دایر به الزام متعهد به انتقال رسمی اتومبیل مسموع می باشد .
نظر اقلیت:
قرارداد مذکور انتقال اتومبیل است به شرط عدم وصول چک و نوعی قرارداد معلق است که تعلیق بر اراده مدیون و در واقع تعلیق در انشاء شده و به این علت باطل است و دعوی دارنده چک به انتقال اتومبیل قابلیت استماع ندارد . به عبارت دیگر سخن در صحت عقد معلق در صورتی که تعلیق در منشآ باشد با توجه به مواد قانون مدنی مذکور در نظر اکثریت و نظر عده ای از فقها تردیدی نیست اما تعلیق در انشآ بعلت فثدان یکی از عناصر اساسی عقد مذکور در بند1 ماده 190 قانون مدنی باطل میباشد . در فرض سوال با توجه به اینکه تعهد به انتقال، معلق به لاوصول ماندن چکها شده و معلق علیه نیز امری تحت اراده مدیون یا متعهد می باشد . لذا در واقع قرارداد مذکورقراردادی است معلق به اراده مدیون و چون تعلیق به اراده مدیون در واقع تعلیق در انشاء است . بنابرین قرارداد موضوع سوال باطل است .
5-چنانچه نظر کارشناس مورد اعتراض یک یا هر دو طرف دعوا واقع شود و دادگاه بنا به تقاضای معترض و در مقام رسیدگی به اعتراض موضوع را به کارشناس دیگر محول نماید لیکن به علت عدم ایداع دستمزد کارشناس ، کارشناسی اجرا نگردد آیا دادگاه حسب مورد باید قرار ابطال دادخواست بدهد ویا کارشناسی را اعداد دلایل خارج کند؟ و یا اینکه میتواند بر اساس نظر کارشناس اول مبادرت به صدور رای نماید ؟
در تاریخ 24/10/66 در اینمورد سه نظر ابراز شده :
نظر اول : در هر حال دادگاه نمی تواند از نظر کارشناس اول تبعیت نماید زیرا وقتی دادگاه موضوع را به کارشناس دیگر یا هیئتی از کارشناسان ارجاع نمود در واقع نظر کارشناس اول را مغایر اوضاع واحوال معلوم ومحقق قضیه و مخدوش دانسته است حال چگونه ممکن است دادگاه بر اساس نظر کارشناس اول که آن را نادرست تلقی نموده رای دهد؟ و این کار با منطق و عدالت قضائی سازگار نسیت . بنابرین اگر دستمزد برای کارشناس دوم ایداع نشود و به این علت قرار کارشتاسی انجام نگیرد، دادگاه حسب مورد به استناد ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی باید قرار کارشناسی را از اعداد دلایل خارج یا قرار ابطال دادخواست صادر کند .
نظر دوم : مورد بحث از مصادیق ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی نیست تا قرار کارشناسی از اعداد دلایل قارج یا قرار ابطال دادخواست صادر گردد، زیرا در ما نحن فیه دادگاه برای بار دوم قرار کارشناسی صادر ننموده، بلکه قرار کارشناسی سابق را که اجرا نیز شده به کارشناس دیگر محول کرده ونظر اورا جلب نموده است، حال اگر کارشناس دوم به علت عدم پرداخت دستمزد نظر ندهد دادگاه نمی تواند به ماده 459 قانون یاد شده استناد کند در این مورد دادگاه برای تعین تکلیف ناگزیر است مطابق نظر کارشناس نخست رای بدهد .
نظر سوم: که با اکثریت آراء اعلام گردید با التفات به ماده 460 قانون آیین دادرسی مدنی ضابطه در متابعت یا عدم متابعت از نظر کارشناس موافقت یا عدم موافقت آن با اوضاع واحوال معلوم مسلم قضیه و تشخیص امر با دادگاه است . بنابرین چناچه تصمیم دادگاه مبنی بر ارجاع موضوع به کارشناس دیگر اعم از اینکه از طرفین اعتراض شده یا نشده، به علت آن بوده که نظر کارشناس نخست را مخالف اوضاع و احوال معلوم محقق دانسته و از این حیث استدلال کرده باشد، لیکن کارشناسی مجدد به سبب عدم ایداه دستمزد صورت نپذیرد، دادگاه نباید بر اساس نظر کارشناس اول مبادت به صدور رای کند زیرا نظر کارشناس که به اعتقاد دادگاه مخدوش ونادرست وغیر قابل قبول بوده، نمی تواند ملاک و پایه تصمیم قضایی باشد در این مورد دادگاه باید مطابق ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی عمل نماید اما اگر ارجاع امر به کارشناس دیگر به خاطر مخالفت نظر کارشناس اول با اوضاع مسلم قضیه نبوده، بلکه صرفاٌ در مقام رسیدگی به اعتراض و برای کشف هر چه بیشتر واقعیت باشد بطوری که اعتراض نمی شد دادگاه می توانست از نظر کارشناسی تبعیت کند .چنانچه دستمزد برای کارشناس دوم پرداخت نشود و به این علت قرار کارشناسی اجرا نشود مانعی ندارد که دادگاه بر اساس نظر کارشناسی بدوی رای دهد، زیرا تلقی این است که معترض با نسپردن حق الزحمه کارشناس در واقع از اعتراض خود عدول کرده و موجبی برای رسیدگی دادگاه با اعتراض باقی
نمانده است .
6- در دعوایی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک
انتقال ملک، آیا برای جلوگیری از نقل وانتقال آن ملک در جریان رسیدگی، خواهان باید تقاضای تامین خواسته مبنی بر توقیف نقل وانتقال آن ملک را بنماید یا از طریق دستور موقت اقدام کند ؟
در تاریخ 6/12/66 در باره مسئله مذکور سه نظر ابراز کرده اند
نظر اول : که با اکثریت آراء اعلام گردید مورد از مصادیق دستور موقت نبوده بلکه مشمول ماده 241 قانون آیین دادرسی مدنی است زیرا خواسته عین معین و توقیف آن ممکن است بنابرین در مورد بحث تنها از طریق تفاضای تامین خواسته می توان ملک را توقیف نمود .
نظر دوم : ماده 241 قانون آیین دادرسی مدنی منصرف از مورد است زیرا این ماده ناظر به دعاوی است که خواسته آن عین معین باشد در حالی که در نحن ما فیه خواسته عین معین ومطالبه تحویل آن نیست بلکه موضوع دعوا الزام به ایفای تعهد است و میان دعوای ملکیت با خلع ید و تحویل ملک و دعوای الزام به انجام معامله که نتیجه آن تملک است، تفاوت وجود
دارد .علی هذا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک برای جلوگیری از نقل وانتقال آن باید ازدادگاه تقاضای صدور موقت نمود و توقبف ملک از طریق تامین خواسته صحیح وقانونی نیست .
نظر سوم : در دعوای مذکورهم از طریق دستور موقت و هم از باب تامین خواسته در جریان رسیدگی می توان از نقل وانتقال ملک جلوگیری نمود و خواهان مخیر است یکی از راهها را انتخاب کند .
نقل از وکیل تهران و مشاور حقوقی در زمینه ملک، اراضی ، سرقفلی، قراردادها و …
اجرت المثل چیست؟
اگر کسی از مال دیگری منتفع شود و عین مال باقی باشد و برای مدتی که منتفع شده بین طرفین مال الاجاره ای معین نشده باشد آنچه که بابت اجرت منافع استیفاء شده باید به صاحب مال (برای مثال ملک) مزبور بدهد، اجرت المثل نامیده می شود خواه استیفا مزبور با اذن مالک باشد خواه بدون اذن او، در صورت اخیر، اجرت المثل جنبه خسارت را هم دارد .
اجرت المسمی چیست؟ اجرت ذکر شده در عقد اجاره را اجرت المسمی گویند .
وکیل دادگستری
