چگونگی استفاده از ملک مشاعی در صورت عدم دسترسی اغلب شرکاء به ملک مشاعی

سوال : چنانچه به لحاظ نحوه احداث ساختمان و کیفیت استقرار آپارتمان ها امکان استفاده از زیر زمین و سرویس بهداشتی و حیاط مشاعی برای مالکین طبقات فوقانی وجود نداشته باشد، نحوه استفاده از آنها به چه ترتیبی است و آیا ادعای تصرف عدوانی و ممانعت از حق از ناحیه مالک یا مالکین طبقات فوقانی در مورد مشاعاتی که امکان دسترسی به آن را ندارند برای دادگاه قابل استماع است؟
بنا به نظریه مشورتی اداره کل  حقوقی قوه قضائیه ( شماده 6327/7 مورخ 21/9/1386)  که بیان می دارد :
اولاٌ : هرچند حق استفاده برای تمام مالکین طبقات یک ساختمان از قسمتهای مشاعی از جمله حیاط و تراس و بالکن و زیر زمین و غیره همواره وجود دارد ولی این حق زمانی قابلیت اعمال را دارد که امکان دسترسی به قسمتهای مشاعی برای مالکین مذکور مقدور باشد در غیر این صورت استفاده از این حق متعسر می شود .
ثانیاٌ : حق استفاده انحصاری از حیاط مشاعی و تراس و بالکن خصوصیت ویزه ای ندارد علت عدم استفاده مالکین طبقات فوقانی از قسمتهای مشاعی نیز چنین وضعیتی را داشته باشد. نحوه استفاده از آنها به هممین ترتیب خواهد بود .
ثالثاٌ ادعای تصرف عدوانی و ممانعت از حق از ناحیه مالک یا مالکین طبقات فوقانی در مورد حیاط مشاعی که خود امکان دسترسی به آن را ندارد نسبت به مالکی که منحصراٌ دسترسی به حیاط مذکور را دارد مصداق نخواهد داشت، زیرا عدم استفاده مالک یا مالکین مذکور از حیاط مشاعی مستند به فعل مالک طبقه اول نیست بلکه این امر به لحاظ نحوه احداث ساختمان و کیفیت استقرار آپارتمانها است که موارد مشابه فراوان دارد و مالک طبقه اول نقشی در جلو گیری از استفاده مالکین دیگرازحیاط مشاعی ندارد تا مرتکب جرمی شده باشد در چنین وضعیتی تصور وقوع عمل مجرمانه معنی ندارد .

 

چنانچه معامله باطل با سند رسمی انجام شده باشد، دادگاه مکلف است سند رسمی را ابطال نماید ؟

چنانچه معامله باطل با سند رسمی انجام شده باشد، دادگاه صادر کننده حکم بطلان معامله مکلف است سند رسمی را ابطال نماید ؟

همانطور که از مقررات ماده 391 قانون مدنی هم استنباط می شود اگر مبیع مستحق للغیر در آید، آن معامله فاسد است  و وفق ماده 365 قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد و لذا چنین معامله ای باطل است مع ذالک نظر به این که اثبات بطلان معامله فاسد، مستلزم اثبات فاسد آن معامله است بخصوص در مواردی که مستند انجام چنین معامله ای سند رسمی باشد دادگاه باید به درخواست ذی نفع ضمن اصدار حکم ثبوت فساد معامله، بطلان و بی اعتباری سند رسمی انجام معامله موصوف را مورد حکم قرارداده مقرر داده مراتب بی اعتباری سند رسمی در اجرای ماده 71 قانون اسناد رسمی و کانون سر دفتریاران مصوب 1354 به سازمان ثبت اسناد و املاک کشوراعلام شود. مع ذالک اگر حکم اعلان فساد و بطلان معامله دلالت صریح بر بی اعتباری مفاد سند رسمی کند می توان نسبت به اعمال ماده 71 قانون مذکور اقدام نمود تا بی اعتباری مفاد سند در دفتر املاک ثبت شود و در این صورت نیازی به اصدار حکم جداگانه ابطال سند نیست .

آیا قولنامه سند انتقال بیع محسوب می شود ؟

اگر چه همانطور که از عنوان قول نامه یا وعده بیع برمی آید، قولنامه به مفهوم تعهد به انتقال مال است نه سند یا دلیل مالکیت ، اما در روابط اشخاص نمی توان بر اساس عنوان توافق طرفین اظهار نظر نمود بلکه در هر مورد باید با مراجعه به متن و محتوای قرارداد قصد و نیز طرفین از انجام عمل حقوقی مشخص و برآن اساس داوری نمود . بنابرین اتخاذ تصمیم در هر مورد مستلزم بررسی مستند مربوط و تشخیص اراده واقعی طرفین می باشد و نمی توان به طور کلی در مورد قولنامه، طرف نظر از مندرجات آن، اظهار نظر نمود. (نطریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه شماره 8522/7- مورخ 26/11/1384 )

وظایف و اختیارات کمیسیون ماده 77

ماده 77 قانون شهرداری مقرر می دارد: رفع هر گونه اختلاف بین مودی و شهرداری در مورد عوارض به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و انجمن شهر (شورای شهر کنونی) ارجاع می شود و تصمیم کمیسیون مزبور قطعی است، بدهی هایی که طبق تصمیم این کمیسیون تشخیص شود طبق مقررات اسناد لازم الاجرا به وسیله اداره ثبت قابل وصول است. اجرای ثبت مکلف است بر طبق تصمیم کمیسیون مزبور به صدور اجراییه و وصول طلب شهرداری مبادرت کند.

برخی عوارض همچون عوارض نوسازی، عوارض انواع بنزین و حمل و نقل مسافر در داخل کشور با وسایل زمینی به استثنای ریلی به استناد قانون مربوطه و بعضی دیگر مانند عوارض مشاغل، قطع درخت، صدور پروانه و… بر اساس مصوبات شورای وضع و اخذ می شود، که این نوع عوارض محلی هستند.

در ماده 8 قانون نوسازی، رسیدگی به برخی اختلافات ناشی از ارجای این قانون منحصرا در صلاحیت کمیسیون رفع اختلاف موضوع ماده 77 قانون شهرداری قرار داده شده بود.

همچنین وفق بند (هـ) ماده 46 قانون مالیات بر ارزش افزوده اختلاف و استنکاف از پرداخت وجوه دریافتی موضوع بندهای (الف) و (ب) ماده 43 این قانون که توسط شهرداری ها وصول می شود مشمول احکام ماده 77 قانون شهرداری خواهد بود.

بند (الف) مذکور به حمل و نقل برون شهری مسافر در داخل کشور با وسایل زمینی (به استثنای ریلی)، دریایی و هوایی پنج درصد بهای بلیط (به عنوان عوارض) اشاره می کند و بند (ب) عوارض سالیانه انواع خودروهای سواری و وانت دو کابین را مورد اشاره قرار می دهد که اعم از تولید داخلی یا وارداتی حسب مورد معادل یک در هزار قیمت فروش کارخانه ( داخلی) و یا یک در هزار مجموع ارزش گمرکی و حقوق ورودی آن ها است.

قسط بندی عوارض

موضوع دیگری که در صلاحیت کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری قرار دارد، قسط بندی عوارض است. حسب ماده 32 آیین نامه مالی شهرداری ها مصوب 1346 پیش بینی شده بود: شهرداری مجاز به تقسیط مطالبات خود ناشی از عوارض نیست مگر در مواردی که به تشخیص کمیسیون منظور در ماده 77 قانون شهرداری مصوب سال 1344 مودی قادر به پرداخت تمام بدهی خود به طور یکجا بناشد که در این صورت ممکن است بدهی مودی برای مدتی که از سه سال تجاوز نکند، تقسیط شود ولی در هر حال صدور مفاصاحساب  موکول به وصول همه بدهی است. با تصویب قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت در سال 1380 برابر ماده 73 این قانون ماده 32 آیین نامه مزبور به شرح زیر اصلاح شده است: به شهرداری های کل کشور اجازه داده می شود تا مطالبات خود را با اقساط حداکثر 36 ماهه مطابق دستورالعملی که به پیشنهاد شهردار به تصویب شورای اسلامی شهر مربوطه می رسد دریافت کند. در هر حال صدور مفاصا حساب موکل به تادیه همه بدهی مودی خواهد بود.

اعتراض به آرای کمیسیون ماده 77

با عنایت به حدود صلاحیت و اختیارات دیوان عدالت اداری مذکور در اصل 173 قانون اساسی و ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری، آرای صادره از سوی کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری از سوی اشخاص، اعم از حقیقی و حقوقی حقوق خصوصی قابل اعتراض و رسیدی در دیوان عدالت اداری است. ضمن آن که برابر رای وحدت رویه شماره 699 مورخ 22/3/1386 صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور سازمان های دولتی نیز می توانند در صورت اعتراض به آرای صادره از سوی کمیسیون مزبور از حیث نقض قوانین و مقررات و مخالفت با آن ها به مراجع دادگستری که مرجع تظلم عمومی است مراجعه کنند.

صلاحیت محلی

صلاحیت محلی کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری تابعی از قلمرو جغرافیایی شهرداری است که در حوزه آن مستقر شده است. در این که محدوده قانونی شهر تحت صلاحیت کمیسیون 77 قرار دارد جای تردید نیست. به نظر می رسد باید بین دو محدوده خارج از شهر یعنی، حریم و محدوده ی خارج از حریم شهر، قایل به تفاوت شد. اخذ عوارض از مشمولان واقع در حریم شهر قابل توجیه است زیرا بر اساس مواد 100 و 101 قانون شهرداری، شهرداری مکلف به صدور پروانه ساختمان و تفکیک اراضی واقع در این محدوده است به عبارت دیگر قانون شهرداری را ملکف به ارائه نوعی از خدمات در این محدوده کرده است. ولی  در خصوص شهرها و شهرک های خارج از حریم و محدوده ی قانونی شهر و شهرک های صنعتی اخذ عواض توجیه قانونی ندارد و بالطبع کمیسیون ماده 77 نیز در این گونه مناطق صلاحیت رسیدگی ندارد.