فرق سر قفلی با حق کسب پیشه
روابط موجر ومستاجر، تقریباً یک مسئله قدیمی است، در بحث اجاره محل کسب وکار با ورود مسئله «سرقفلی » و پدیدهای به نام حق کسب و پیشه و تجارت روابط موجر ومستاجر را پیچیده و حتی اختلافات را هم عمیقتر کرده است .
از آنجا که عموم مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت را یکی میدانند ولیکن از لحاظ حقوقی و قانونی مجزا هستند ابتدا تعریفی از سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه میکنیم.
مفهوم و معنی اصطلاحی سرقفلی فقط یک حق است وفقط در روابط موجر ومستاجر این حق محقق می شود :
یعنی پولی است که در ابتدای عقد اجاره به هرعلتی، توسط صاحب ملک از مستاجر دریافت میشود.
حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که تاجر و کاسب نسبت به محلی پیدا میکنند . این حق ناشی از تقدم در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری، و رونق کسبی است که بر اثرعملکرد مستاجر محل ملک به وجود آمده است .
در واقع امر حق کسب و پیشه تنها به مستاجر تعلق دارد و صاحب ملک نمی تواند دارای این حق شود .
قانونگذار در سال 1376 از واژه سرقفلی استفاده کرده و تا قبل از آن حق کسب و پیشه و تجارت ذکر می شد . قانونگذار قبل از تصویب قانون 1376 معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است و تفاوتی میان آن دو قائل نبودند، اما گروهی دیگر کاملاً از هم جدا می دانستند در واقع با تعریف اولیه فوق هم مشخص میشود که این دو واژه با هم تفاوت دارند تفاوتهای سرقفلی با حق کسب وپیشه.
سرقفلی وحق کسب وپیشه دارای سه تفاوت عمده میباشد…
سرقفلی درهنگام انعقاد عقد اجاره به صاحب ملک پرداخت میشود. پس درواقع کسب اعتبار و شهرت …. هیچ تاثیری در آن ندارد .
با تعریفی از این دو واژه شده فقها فقط با سرقفلی ملک موافقند و حق کسب وپیشه را شرعی نمیدانند لذا این دلیلی بر تفاوت ماهوی این دو است .
مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محل ملک، کیفیت و تجهیزات مورد اجاره تعیین میشود و مبلغ آن را هم موجر(صاحب ملک) معین میکند.
با توجه به تفاوتهای فوق مبنای این دو حق هم از هم مجزاست.
مبنای سرقفلی: سرقفلی اصطلاحی است که قانونگذار، برای بیان حقوق مالک ومستاجر برگزیده است و جز در مورد توافق طرفین چنین حقی نمیتواند جنبه قانونی داشته باشد وفقها سرقفلی را مشروع میدانند در واقع همه فقها وجود چنین حقی را برای مالک تایید کردهاند ولیکن به مبنای این حق اشارهای نشده از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها میتواند بر نظر مشهور استوار کرد.
1 -اختیار مالکانه
با توجه به اینکه مالک بر مال/ ملک خود مسلط است بنابراین حق دارد، علاوه بر اجاره که به صورت زمانبندی مشخص دریافت میکند مبلغی را در ابتدا دریافت کند، که این مبلغ هم اصولا جزء اجاره محسوب میشود.
2 – دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری
با توجه به اینکه هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت برای تجارت همه مشابه هم نیستند لذا مالک وقتی ملک خود را جهت تجارت اجاره میدهد به جهت موقعیت خوبی که ملکش دارد مبلغی نیز از مستاجر دریافت میکند و هر مکانی که شرایط بهتر داشته باشد پس مبلغ سرقفلی بیشتری هم خواهد داشت.
3 – دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیاز به مستاجر
هنگامی که مالک ملک خود را با دریافت سرقفلی اجاره می دهد در این جا علاوه بر اینکه حق انتفاع از ملک را به مستاجر میدهد این امتیاز را هم به وی می دهد که در پایان مدت اجاره بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارف اجاره ادامه داشته باشد ؛ یا اینکه حق تخلیه ملک / محل را از خود سلب کند.
این تعریف از سرقفلی یا موارد دیگر دارای یک تفاوت است که در اینجا حق مخصوصی برای مستاجر ایجاد می شود که دارای ارزش مالی است یعنی که مستاجر این امکان را میدهد که به اجاره ملک / محل ادامه دهد یا آن را تخلیه کند و به مالک(موجر) تحویل دهد و در قبال گذشتن از حق خود از مالک مبلغی دریافت میکند و یا اینکه چنانچه در قرارداد اجاره ملک، حق انتقال به غیر ازمستاجر سلب نشده باشد او می تواند ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و مبلغی در مقابل این حق از مستاجر جدید بگیرد.
مبلغ سرقفلی ملک، مورد اجاره
دریافت مبلغ سرقفلی بر اساس توافق میان موجر و مستاجر است برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت ، که همیشه از طرف دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین میشود. در واقع صاحب ملک، سرقفلی را تعیین میکند و مستاجر یا باید این مبلغ را بپذیرد یا از معامله انصراف دهد.
سوالی که مطرح میشود این است که: آیا سرقفلی و حق کسب و پیشه اماکن تجاری (ملک با سند تجاری) از نظر مالی و قیمت با یکدیگر تفاوتی دارند؟
اصولا سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد زیرا سرقفلی مبلغی است که بین موجر و مستاجر توافق و پرداخت گردیده و حق کسب و پیشه موکول به حکم قطعی دادگاه براسانس نظر کارشناس است.
سوال دیگر این است که :
مالیات محل کسب و پیشه وتجارت به عهده چه کسی است ؟ مالیات بر درآمد بر عهده مستاجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشند .در قانون سال 1376 که به تصریح ذکر شده هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را از مستاجر دریافت نماید ظاهر این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود و ملاک تجاری بودن ملک هم مندرجات پروانه ساختمانی است که نوع استفاده از ساختمان در آن تصریح شده است.
حال اگر کسی ملک غیر تجاری خود را اجاره دهد و سرقفلی بگیرد تکلیف چیست ؟
اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیر تجاری، برای کسب و تجارت اجاره داده میشود و آنچه از مستاجر دریافت شده سرقفلی است، این اجاره باطل است و وجه پرداختی قابل استرداد است چرا که طبق ماده 10قانون مدنی» قراردادهای
خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.
اگر طرفین در اجاره تصریح کنند که محل تجاری نیست و برای کار اجاره داده شده است و وجهی به عنوان اجاره در نظر گرفته شده و وصف سرقفلی رانداشته باشد ، ظاهراً مشکلی ندارد و اصل استرداد محل هم پایان مدت قرارداد خواهد بود واگر برای مستاجر اول هم حق انتقال به غیر را هم قایل شده باشند باز هم وی نمیتواند از مستاجر دوم چیزی بابت واگذاری حق خود از او بگیرد و اگر وجهی هم گرفت قابل استرداد است.پ س به حکم قانون «سرقفلی » فقط مختص ملک تجاری تلقی شده است .
مبنای حق کسب و پیشه و تجارت
این حق نوعی حق تقدم در اجاره محل کسب میباشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده که موسسات تجاری ، اغلب در ساختمانهایی تاسیس می شوند که مالکیت آنها متعلق به دیگری است در نتیجه کوشش و فعالیت و پشتکار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل کسب و فعالیت ، مرغوبیت و ارزشی پیدا می کند که نمی توان آن را نادیده گرفت و چون ادامه استقرار او در محلی است که کار خود را شروع کرده و توسعه داده به موازات حقی که مالک محل برخوردار است تاجر و مستاجر نیز دارای حقوقی می شود
که در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می گیرد زیرا تاجری که عدهای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل کسب خود جلب کرده ، ارزش محل را چند برابر نموده از این رو هرکس هم جانشین او شود از نتیجه فعالیت سابق او استفاده خواهد کرد.
پس حق کسب و پیشه : حقی است که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران حق تقدم دارد که در زمان حکومت قانون مصوب 56 13دیگر چنین نیست زیرا وجود این حق فقط در حالی که در مقام تحلیل حقوقی فرض کنیم مدت اجاره تمام شده و مالک قصد اجاره دادن مجدد عین مستاجر به آن را دارد و در این حالت مستاجر متصرف به اعتبار داشتن حق کسب ، پیشه و تجارت به دیگر داوطلبان اجاره مقدم است متجلی نیست بلکه چنانچه مستاجر قصد انتقال حقوق خود
را در عین مستاجره را به غیر هم داشته باشد قابل قبول است (ماده 19 قانون مصوب 1356 وتبصره )[6] در این حالت مستاجر حقی را که در نتیجه انعقاد عقد اجاره برای وی ایجاد شده را با رضایت مالک و یا در صورت راضی نشدن مالک به حکم دادگاه به غیر منتقل میکند ، لذا در اینجا بحث حق تقدم در اجاره کردن محل کسب خود مطرح نیست بلکه اختیار انتقال منافع ملک غیر هم مطرح میشود .
در صورتی که مستاجر بدون تحصیل اذن دادگاه با موافقت موجر در مواردی که حق انتقال به غیر را ندارد منافع را به دیگر منتقل کند، در این صوت مستاجر متصرف در برابر تخلیه استحقاق دریافت نصف سرقفلی را دارد ، نصف حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر یا متصرف پرداخت می شود در واقع سخن از حق تقدم در اجاره کردن محل نیست بلکه حقی است که هر چند به تبع رابطه استیجاری پدیدار میشود اما لااقل نصف آن وجود مستقل دارد.
مشروعیت حق کسب و پیشه و تجارت
وقتی به قوانین سال های1332تا 1376 نگاه میکنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود و این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی مورد بحث و مناقشه بوده ، ولیکن سرقفلی همیشه مجاز بوده است و علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است به دلیل این است که مستاجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی موجر، محل وی را تخلیه کند مشتریهایش از دست میروند و در محل جدید باید دوباره وقت صرف کند تا مشتری پیدا کنند به همین دلیل قانونگذار از مستاجرها حمایت میکند .
انتقال منافع مورد اجاره
مستاجر هنگامی میتواند منافع مورداجاره را به دیگری منتقل كند كه در اجاره نامه این اختیار به او داده شده باشد و در این حالت مالك میتواند در صورت پایان مدت اجاره یا فسخ آن با مستاجر جدید اجاره نامه تنظیم كند و نیز مستاجر جدید دارای چنین حقی است.
سوالی که در اینجا مطرح میشود این است که:
در صورتی كه مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد آیا برای انتقال مال مورد اجاره اختیار كامل دارد؟
در صورتی كه مستاجر محل كسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
سوال
اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و مستاجر آن را به دیگری انتقال دهد چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟
برای پاسخ به این سؤال باید حالت های مختلفی را در نظرگرفت :
1 – اگر در اجارهنامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد و یا اجاره نامهای در بین نبوده و مالك راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق كسب و پیشه مستاجر را بپردازد و اگر مالك نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غیرباشد و نه حاضر به پرداخت حق كسب و پیشه باشد مستاجر حق دارد به دادگاه مراجعه كندو در این حالت دادگاه حكم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه صادر میكند. (اگر سند اجاره قبلی رسمی باشد در همان دفترخانهای كه سند تنظیم شده و چنانچه سند اجاره عادی باشد یا اجاره نامهای در بین نباشد، دفترخانهای كه ملك مورد نظر در نزدیكیاش واقع شده) در این حالت مستاجر جدید از هرحیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. در هر صورت این حكم دادگاه از زمان قطعیت، جهت انتقال به غیر ۶ ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ۶ ماه ازتاریخ ابلاغ حكم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حكم مزبور بی اثر خواهد شد.
۲ـ اگر مستاجری كه حق انتقال عین مستاجره رابه غیر ندارد بدون رعایت موارد گفته شده در بند یك (بدون مراجعه به دادگاه و رعایت سایر تشریفات) مورد اجاره را به دیگری واگذار كند موجر حق درخواست تخلیه را خواهدداشت و حكم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این حالت مستاجر یامتصرف استحقاق دریافت نصف حق كسب و پیشه را دارد. برای مثال اگر علی مالك مغازه شیشه فروشی آن را به کاظم اجاره داده باشد و در اجاره نامه قید شود كه مستاجر حق انتقال به غیر ندارد ولی كاظم آن را به سعید منتقل كند مالك یعنی علی میتواند با پرداختن نصف سرقفلی مغازه به کاظم محل مزبور را تخلیه كند. از این رو هنگام اجاره یك مكان تجاری باید توجه داشت كه آیا مستاجر حق انتقال به غیر داشته یا خیر؟
سوال
اگرمستاجر بخواهد مورد اجاره را به غیر منتقل كند و از طرفی حق انتقال به غیر نیز ازاو در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلی دارد؟
۱ـ از دادگاه درخواست صدور حكم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر كند.
۲ـ درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم كند.
۳ـ دعوی را به طرفیت مالك اقامه كند.
۴ـ اگر ملك مشاع است، مالكین متعدد دعوی باید به طرفیت همه آنان طرح شود.
سوال
اگر مغازهای بین چند مالك مشاع باشد و در مقابل دعوی تجویز به انتقال منافع از سوی مستاجر فقط عده ای از مالكین مشاع حاضر به پرداخت حق كسب ه مستاجر باشند می توان ملك را به آنان تحویل داد؟
در این حالت كه تعدادی از مالكین مشاع حاضر به پرداخت حق كسب و تحویل ملك هستند دادگاه میتواند باارجاع امر به كارشناس و تعیین حق كسب و پیشه مستاجر حكم به تخلیه مورد اجاره بدهد وملك تحویل مالكین مشاعی شود.
سوال، اگر مالكی بخواهد دعوی تخلیه علیه مستاجر كه مغازه را بدون حق انتقال به غیر به شخص ثالثی داده اقامه كند چه نكاتی را باید درنظر گیرد؟
۱ـ دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم كند و علت آن را انتقال به غیرذكر كند.
۲ـ دادخواست به طرفیت مستاجر و كسی كه ملك تجاری به وی منتقل شده تقدیم شود.
دادگاه صادر كننده حكم نیز باید توجه داشته باشد كه حق كسب و پیشه هنگامی به مستاجر پرداخت می شود كه مستاجر، حق كسب و پیشه مورد اجاره از منتقل الیه دریافت نكرده باشد زیرا اگر مستاجر حق كسب و پیشه را به منتقلالیه واگذار كرده باشد در این صورت این حق به نفر دوم میرسد و او پس از دریافت نصف حق سرقفلی، ملك را تخلیه خواهد كرد. بنابراین اگر مستاجر محل كسب كه حق انتقال به غیر نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به دیگری وجهی به عنوان كسب و پیشه از مستاجر دوم یا متصرف دوم اخذ نموده باشد نصف حق كسب و پیشه كه دادگاه به آن حكم می دهد به متصرف مورداجاره پرداخت میشود.
سوال، آیا اصولاً حق كسب و پیشه منوط به پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر است؟
خیر؛ این حق به واسطه اشتغال مستاجر در محل كسب / ملک به وجود میآید، چه مستاجر به مالك یا مستاجر قبلی وجهی پرداخته باشد یا نپرداخته باشد.
سوال در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده میشود آیا مالک میتواند دعای حقی نسبت به وجهی که مستاجر اول دریافت میدارد داشته باشد؟
حق کسب و پیشه به مستاجر اختصاص دارد هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می تواند از مستاجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
نکته: مهمترین مسالهای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه کرد این است که باید بدانیم روابط آنها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم میشود اگر طرفین قرارداد بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون مصوب سال 1376 درآورند باید نکاتی در اجارهنامه را رعایت کنند برای مثال اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند و …
نقل از وکیل و مشاور حقوقی، معتبر در تنظیم و مشاوره در قراردادهای ملک / زمین، سرقفلی، اراضی و …