مقررات قانونی پیش فروش املاک ساختمانی

اشخاصی که مالکیت رسمی نسبت به ملک خود را دارند، چنانچه  قصد دارند قبل از ساخت وساز پیش فروش نمایند مکلفند که در دفتر خانه های اسناد رسمی قرارداد رسمی تنظیم نمایند و هنگام مراجعه این اشخاص به بنگاه های معاملاتی ، مشاوران املاک نیز مکلفند
طرفین قرارداد را نسبت به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی آگاه نمایند و آنها را در این خصوص ارشاد نمایند و مشاوران املاک مطابق ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 12/10/89 نمی توانند راساٌ مبادرت به تنظیم قرارداد عادی پیش فروش نمایند و چننچه اینگونه رفتار نمایند مطابق این قانون برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند .

 

انتقال ملک مشاع

آیا می دانید مالکین مشاعی حق انتقال قسمت مشاعی مانند حیاط خلوتی که فقط مورد استفاده آن برای مالک طبقه اول است، را ندارد؟

وفق نظریه شماره ۸۵۷۵/۷ مورخ ۱۳۸۲/۱۰/۱۸ اداره کل حقوقی قوه قضائیه در رابطه با واگذاری حق استفاده از حیاط و زیرزمین مشاعی به یکی از مالکین که چنین مشعر است :

قانون تملک آپارتمان ها در بعضی از موارد آمرانه است و این موارد در این قانون ذکر شده است. به طوری که قانونگذار خود عدم اعتبار توافق بر خلاف آن را مشخص کرده است، مانند ماده ۳ این قانون که اشعار داشته: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی وحصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و درصورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. از متن مذکور چنین برمی آید که حقوق مالکانه قسمت های اختصاصی و اشتراکی که درموارد ۱ و۲ به آن اشاره شده، قابل تفکیک و انتقال نیست ولی این امر مانع آن نیست که هر مالکی با بقا مالکیت خود در قسمت مشترک حق استفاده از قسمت های مشترک خود را مثل استفاده از حیاط یا پارکینگ از خود سلب و به مالک دیگر ساختمان که امکان استفاده بهتر از قسمتهای مذکور را دارد واگذار نماید، این اقدام موجب انتقال مالکیت وی بر قسمت های اشتراکی مذکور نمی شود و در نتیجه مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها ندارد.

مالکین طبقات اول و دوم می توانند حق استفاده از حیاط مشاعی را به موجب سند عادی یا رسمی از خود سلب و به مالک طبقه همکف واگذار نمایند.

چنانچه حق استفاده از حیاط مشاعی برای مالک طبقه همکف به ترتیب فوق توافق شده باشد اصلاح سند و حذف حق استفاده بدون توافق طرفین موجه نمی باشد.

 ارتباط با وکیل و مشاور حقوقی

احترام به مالکیت شخصی و جایگاه آن در قوانین ایران

اولین مستند قانونی در حقوق ایران راجع به احترام به مالکیت اشخاص نسبت به کسب و کار است، و آن اصل 45 قانون اساسی است که مشعر است، هر کس مالک حاصل کسب و کار مشروع خویش است و هیچ کس را نمی تواند به عنوان مالکیت نسبت به کسب و کار خود امکان کسب و کار را از دیگری سلب نماید .

دومین مستند در اصل 47 قانون اساسی است که بیان نموده : مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است و ضوابط آن را قانون معین می کند که احترام و مشروعیت مالکیت اشخاص در قانون اساسی و قانون موضوعه مورد احترام واقع شده است .
و در این خصوص نیز طبق قاعده حقوقی الناس مسلطون علی اموالهم تاکید بر احترام مالکیت اشخاص است .

سومین مستند حقوقی اصل 40 قانون اساسی است که اشعار می دارد : هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد .
وکیل  : و در این مورد نیز قاعده فقهی لاضررولا ضرار موجود می باشد .  که این قاعده از حدیثی است :

شخصی به نام زراره از امام باقر (ع) نقل می کند :که ماجرا از این قرار بوده : شخصی به نام سمره بن جندب در یک باغی یک درخت خرما داشته که در آستانه آن باغ منزل یکی از انصار بوده است و سمره بدون اجازه از صاحب خانه به منظور اینکه صاحب نخل خرمایش بوده هراز گاهی رفت و آمد میکرده و صاحب خانه از این وضع به ستوه آمده و بنای اعتراض را سر میداده و متذکر می شده که تو سمره بایستی برای رفت و آمد خود اجازه بگیری تا اینکه صاحب خانه به پیامبر اسلام (ص) رجوع و از سمره شکایت می کند و پیامبر به سمره متذکر می شود از این به بعد هر گاه قصد داشتی به درختت سر بزنی بایستی از صاحب خانه اجازه بگیری و سمره سرپیچی کرد و حضرت به سمره پیشنهاد فروش درختش را داد ؛ باز هم سمره قبول نکرد و در آن موقع پیامبر به صاحب خانه گفت برو آن درخت را از ریشه بکن و بیرون بیاندازد٬  زیرا که در اسلام کسی حق ندارد به خاطر منافع خود به دیگری ضرر رساند
و مستند بعدی در قانون مدنی ماده 30 است که بیان نموده : هر مالکی نسبت به مایملک خود هر گونه تصرف و انتفاع دارد . مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد .
و در ماده 31 قانون مدنی (مکرر) بیان شده : هیچ کس نمی تواند مالی را از تصرف مالک آن بیرون کند مگر به حکم قانون و نیز
در ماده 35 قانون مدنی تصریح شده : تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود .

اصطلاحات حقوقی املاک ساحلی

1 – مستحدثه : در قانون اراضی مستحدثه ساحلی مصوب 1354 به زمینهایی که در اثر جذر( پایین رفتن سطح آب یا هر نوع جریان آبی در کناره های دریا و دریاچه و یا در اثر جذر و یا خشک شدن تالاب ها ظاهر و یا بوجود آید به انواع ذیل تعریف شده است

2- زمین های ساحلی، زمینهایی است با عرض مشخص که جزء زمینهای مجاور دریا یا  دریاچه ها و یا خلیج ها می باشد که در این قانون بیان شده حداقل از یک سو به کرانه دریا یا دریاچه یا خلیج وصل می شود .

3 تالاب : در این قاون شامل مرداب و باتلاق یا آب بند طبیعی سطح آن در حداکثر ارتفاع آب ، متجاوز از پنج هکتار نباشد .

4 – حریم : قسمتی از اراضی ساحلی یا مستحدث که یک سوی آن به آبهای دریا یا درچه هاو یا تالاب یا خلیج ها متصل است .

میزان پهنای زمینهای ساحلی وفق مقررات قانونی و حقوق اراضی
مطابق ماده 2 – قانون اراضی مستحدثه ساحلی مصوب1354 به شرح ذیل عرض دریاها یا ….بدینگونه است :
الف دریای حزر : عرض زمین های مستحدث در یای خزر خط ترازیست به ارتفاع 150 سانتی متر مربع از سطح آب در آخرین نقطه پیشرفت آب دریا در سال 1342 ولی در نقاطی که این خط به جاده سراسری عمومی ساحلی فعلی برخورد می کند حد اراضی حد اراضی مستحدث، جاده مزبور است .
2- در مورد خلیج فارس و د ریای عمان : عرض اراضی ساحلی 2 کیلومتر از آخرین حد پیشرفت آب در بالاترین نقطه مد است

3- عرض اراضی ساحلی دریاچه رضائیه سابق (اورومیه)1000متر از آخرین حد پیشرفت آب در بالاترین نقطه مد خواهد بود

در مورد عرض حریم دریای خزر 60 متراز آخرین نقطه پیشرفتگی آب در سال 1353می باشد، لجنزار های متصل به این عرض و نمکزار ها تا آخرین حد آنها جزو اراضی ساحلی مزبور محسوب است .
شایان ذکر است که در این قانون متذکر است : که کلیه اراضی مستحدث کشور متعلق به دولت است و اشخاص حق تقاضای ثبت آنها را ندارند و درصورتی که نسبت به اراضی مذکور در خواست ثبت شده باشد آن درخواست باطل و ادارات ثبت محل مکلفند تقاضای ثبت اراضی را از وزارت کشاورزی و منابع طبیعی یا سایر سازمانهای دولتی که در آن تصرفاتی دارند با تایید وزارت کشاورزی و منابع طبیعی بپذیرند .

تحلیل قانون جدید خرید اراضی و ابنیه

تحلیل قانون خرید اراضی و ابنیه (ساختمان یا عمارت و تاسیسات برای حفظ آثار تاریخی و باستانی مصوب 26/9/1347)

در مورد این قانون بهتر است که مثالی برای خوانندگان آورده شود :

گاه اتفاق می افتد که مکانی به علت قدمت تاریخی مورد توجه، ارگانهایی مانند میراث فرهنگی آثار تاریخی قرار میگیرد، مانند : ملکی که متعلق به کسی است به و از از زمان اجدادش بصورت قدیمی باقی مانده است و یا موقع حفاری و گود برداری در حین ساخت وساز عتیقه هایی کشف می شود و در این خصوص دولت تشخیص می دهد که این ملک جزء آثار تاریخی حفظ شود اما به جهت آحترام به حقوق مالک وفق قوانین و مقررات شرایطی پیش بینی شده است به عبارت بهتر قانونگذار قوانینی اینگونه مصوب نموده است که از جمله مطابق سر خط این نوشته و یا حتی قوانین جدید و آیین نامه هایی مدون شده است وبشرح ذیل می باشد

1- قانون خرید اراضی و ابنیه (ساختمان یا عمارت و تاسیسات برای حفظ آثار تاریخی و باستانی مصوب 26/9/1347

که در ماده یک آن چنین مشعر است :

هرگاه برای حفظ اثار تاریخی و باستانی وتعمیر و مرمت آنها و همچنین بهتر نمایندن آثار مزبور و انجام عملیات حفاری و بررسی های باستانی احتیاج به خرید و ابنیه و تاسیسات متعلق به افراد یا موسسات خصوصی باشد، وزارت فرهنگ و هنر طبق مفاد این قانون عمل میکند .

در مورد نحوه خرید آن در ماده 2 این قانون چنین بیان شده است

ماده 2- خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات از طریق توافق صورت خواهد گرفت .

در صورت عدم رضایت بین مالک و دولت٬  قانونگذار در ماده 3 این قانون به شرح ذیل تعین تکلیف نموده است :

ماده 3- ( اصلاحی 28/6/1358) – موضوع شماره 55718 – 2/7/1358 – روزنامه رسمی شماره 10088 مورخ 19/7/1358)

متن ماده 3- هرگاه نسبت به بهای اراضی و ابنیه و تاسیسات بین وزارت فرهنگ و آموزش عالی و مالک یا مالکان توافق حاصل نشود، بهای اراضی و ابنیه و تاسیسات مذکور، به وسیله هیاتی مرکب از وزیر کشور، دادستان کل، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک یا نمایندگان آنها با توجه به نظر کارشناس تعین خواهد شد و در استانها این هیئت مرکب خواهد بود از استاندار، رئیس دادگستری استان و مدیر کل ثبت اسناد استان نصمیم این هیاتها قطعی است . و در این مورد علاوه بر قیمت تعین شده پنج درصد نیز اضافه پرداخت خواهد شد و هرگاه مالک در ملک مورد معامله ساکن باشد علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد دیگر به قیمت تعین شده افزوده خواهد شد و هر گاه محل اعاشه او منحصر به در آمد آن ملک باشد پانزده در صد دیگر به قیمت تعین شده نیز از این بابت به او پرداخت خواهد گردید .

و در ادامه این ماده در تبصره ذیل چنین ، مقنن چنین بیان میکند

تبصره یک – ( اصلاحی 28/6/1358) در مورد اراضی مشمول قوانین و مقررات اصلاحات اراضی وزیر کشاورزی و عمران رستایی یا نماینده او به جای وزیر کشور یا نماینده اوعضوهیات خواهد بود و در استانها مدیر کل کشاورزی استان به جای استاندار یا نماینده او در هیات عضویت خواهد داشت .

و در مورد محل های تجاری بدین گونه پیش بینی شده است :

(تبصره دو ماده 3) – ترتیب پرداخت کسب وپیشه کسانی که محل کسب آنان در اثر اجرای این قانون از بین می رود طبق آیین نامه اجرائی این قانون صورت خواهد گرفت .

(ماده 1- آیین نامه اجرایی این قانون ) : در مورد پرداخت حق کسب وپیشه موضوع تبصره 2 ماده 3 قانون مزبور در صورتی که مطابق ترتیب مندرج در ماده 2 قانون امکان توافق نسبت به حق کسب پیشه فراهم باشد مطابق دستور همان ماده میزان حق کسب وپیشه از طریق توافق تعین خواهد شد .

در مورد اراضی ای که زارعین مالک و یا مستاجر آن می باشند قانون گذار مطابق ماده 4 این قانون به شرح ذیل بیان و تعین تکلیف نموده است :

ماده 4- نسبت به اراضی مورد احتیاج که طبق مقررات اصلاحات اراضی بین زارعین تقسیم و یا به آنان فروخته شده یا اجاره داده شده است به نحو زیر اقدام می گردد:

الف – در مورد اراضی که در اجرای قانون اصلاحات ارضی بین زارعین تقسیم یا به آنان فروخته شده است ، طبق ماده 2و3 این قانون عمل خواهد شد .

ماده 2 این قانون : اده 2- خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات از طریق توافق صورت خواهد گرفت .

در صورت عدم رضایت ما بین مالک و دولت توافق نشود قانونگذار در ماده 3 این قانون به شرح ذیل تعین تکلیف نموده است :

ماده 3 این قانون : هرگاه نسبت به بهای اراضی و ابنیه و تاسیسات بین وزارت فرهنگ و آموزش عالی و مالک یا مالکان توافق حاصل نشود، بهای اراضی و ابنیه و تاسیسات مذکور، به وسیله هیاتی مرکب از وزیر کشور، دادستان کل، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک یا نمایندگان آنها با توجه به نظر کارشناس تعین خواهد شد و در استانها این هیئت مرکب خواهد بود از استاندار، رئیس دادگستری استان و مدیر کل ثبت اسناد استان نصمیم این هیاتها قطعی است . و در این مورد علاوه بر قیمت تعین شده پنج درصد نیز اضافه پرداخت خواهد شد و هرگاه مالک در ملک مورد معامله ساکن باشد علاوه بر پنج درصد فوق ده درصد دیگر به قیمت تعین شده افزوده خواهد شد و هر گاه محل اعاشه او منحصر به در آمد آن ملک باشد پانزده در صد دیگر به قیمت تعین شده نیز از این بابت به او پرداخت خواهد گردید .

و در ادامه این ماده در تبصره ذیل چنین ، مقنن چنین بیان میکند

ب – در مورد اراضی که در اجرای مقررات مرحله دوم به زارعین اجاره داده شده است وزارت فرهنگ و هنر ضمن پرداخت ارزش ملک به مالک حق السعی و کلیه حقوق زارعانه زارعین را با توافق خریداری خواهد نمود .

ودر مورد اراضی موقوفه در بند ج ماده 4 این قانون بدین صورت آمده است :

ج – در مورد اراضی موقوفه که به اجاره داده شده است٬ حق السعی و کلیه حقوق زارعانه از طریق توافق خریداری و وزارت فرهنگ و هنر قائم مقام مستاجر در مورد اجاره نسبت به بقیه مدت اجاره خواهد شد .

د – در صورت عدم توافق بین وزارت فرهنگ و هنر و زارعین در مورد بند (ب) و بند(ج) نظر وزارت اصلاحات ارضی و تعاون روستائی مزایای مندرج در ماده 3 این قانون بر حسب مورد اضافه و پرداخت خواهد شد .

ماده 5- تصرف اراضی و ابنیه و تاسیسات قبل از پرداخت تمام قیمت و یا وجوهی که در بند های فوق تعین شده مجاز نیست مگر با رضایت فروشنده یا صاحب حق.

  • ودر صورت عدم رضایت نحوه پرداختن وجوه آن:در ماده 6 این قانون چنین بیان شده است :

ماده 6- در صورتی که مالک یا زارع و یا مستاجر به انتقال یا تحویل اراضی و ابنیه و تاسیسات رضایت ندهد، دادستان محل پس از اطلاع بر اینکه قیمت اراضی و ابنیه و تاسیسات و وجوهی که طبق این قانون تعلق می گیرد در صندوق ثبت تودیع شده است، سند انتقال ملک مورد نظر را امضاء و نسبت به تخلیه و تحویل ملک مذکور فوراٌ اقدام می نماید .

در خصوص حفظ فوری این اثار در تبصره ماده 6 به شرح ذیل بیان شده است

تبصره ماده 6: – در مواردی که به تشخیص وزارت فرهنگ و هنر اقدامات فوری استحفاظی برای اراضی و ابنیه و تاسیسات مورد معامله ضروری باشد وزارت فرهنگ و هنر می تواند قبل از پایان تشریفات خرید وتصرف به نحو مقتضی و در صورت لزوم با همکاری ماموران انتظامی اقدامات استحفاظی به نحوی که در آیین نامه اجرائی قانون پیش بینی خواهد شد، به عمل آورد .

2- آیین نامه اجرائی قانون خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات برای حفظ آثار تاریخی و باستانی

مصوب جلسه مورخ 10 مرداد 1351 هیات وزیران

ماده 1- در مورد پرداخت حق کسب وپیشه موضوع تبصره 2 ماده 3 قانون مزبور در صورتی که مطابق ترتیب مندرج در ماده 2 قانون امکان توافق نسبت به حق کسب پیشه فراهم باشد مطابق دستور همان ماده میزان حق کسب وپیشه از طریق توافق تعین خواهد شد .

تبصره 1- در موارد مذکور در ماده 2 قانون و همچنین در مواردی که مظابق ماده یک این آیین نامه توافق حاصل می شود وزارت فرهنگ وهنر می تواند طبق توافق نامه ، اعم از اینکه رسمی یا عادی باشد مبلغ مورد توافق را در صندوق ادراه ثبت اسناد و املاک هر محل و در صورتی که اداره ثبت درمحل وجود نداشته باشد در نزدیک ترین اداره ثبت اسناد و املاک به نفع طرف توافق تودیع نموده و مراتب را به ذینفع اعلام نماید سپس ملکمربوط را تصرف کند مشروط به اینکه نسبتبه عرصه و اعیان ملک مورد نظر قبلاٌ طبق ماده 2 یا 3 قانون تعین تکلیف شده باشد

تبصره 2- در موارد مذکور در این ماده و تبصره یک آن در صورتی که مالک پس از حصول توافق و تودیع وجه در صندوق ثبت حاضر به انتقال رسمی ملک و انجام تشریفات ثبتی آن نشود به ترتیب مندرج در ماده 6 قانون نسبت به انتقال آن عمل خواهد شد .

ماده 2- در صورتی که نسبت به میزان حق کسب و پیشه امکان حصول توافق نباشد بنا به درخواست وزارت فرهنگ و هنر هئیت مذکور در ماده 3 قانون برای تعین میزان حق کسب و پیشه با توجه به نظر کارشناسان اقدام خواهد نمود .

ماده 3- در موارد مذکور در تبصره ماده 6 قانون مزبور وزارت فرهنگ و هنر حق خواهد داشت علاوه بر انجام اقدامات و وظایفی که طبق قانون حفظ آثار عتیقه مصوب آبان ماه 1309 و نظامنامه اجرائی آن و همچنین مقررات ماده 127 مکرر قانون مجازات عمومی بر عهده دارد اقدامات استحفاظی لازم را که ضروری بداند انجام دهد.

مامورین انتظامی مکلفند در کلیه مواردی که به موجب قوانین و نظامات و مقررات فوق الذکر و همچنین مواردی که اقدامات استحفاظی مذکور در این ماده به تشخیص وزیر فرهنگ و هنر ضرورت دارد آن اقدامات را به موقع اجراء بگذارد .

تبصره – در صورتی که تصمیمات و اقدامات استحفاظی مذکور در این ماده موجب ورود خساراتی به مالکین ابنیه و اماکن و اراضی بشود وزارت فرهنگ و هنر به ترتیب مندرج در قسمت اخیر ماده نهم نظامنامه اجرای قانون حفظ آثار عتیقه نسبت به پرداخت خسارات به ذینفع اقدام خواهد کرد .

فرق تفکیک و افراز ملک

فرق تفکیک و افراد ملک

تفکیک از منظر قانون ثبت یعنی تقسیم مال غیر منقول مانند زمین و ……………. به قطعات کوچکتر ،به عنوان مثال یک قطعه زمین به مساحت …………… هکتار را به قطعه های 250 متری تقسیم شود، که اگر این تقسیم انجام شود می گویند زمین مذکور را به قطعات کوچکتر تقسیم نمودیم و به عبارت دیگر تفکیک یعنی جدا کردن و در عرف ثبتی یعنی تقسیم مال غیر منقول کوچکتر .

اما افراز البته در اصطلاح ثبتی : چنانچه ملک مشاعی که قابلیت تفکیک دارد ، هر سهم مشاعی آن را جدا کنیم ، میگویند قطعه زمین مزبور افراز شده است بعبارت دیگر افراز یعنی جدا کردن چیزی از چیز دیگری

نکته: قابل توجه آن است که تفکیک اراضی شهری در واقع مبین شکل گیری نماد و فضای ساختمانی و فرم شهری است که در اندازه های کوچک از یک بلوک شهری تا اندازه و مقیاس محله و ناحیه شناخته می شود و فایده آن بدیگونه است که چنانکه در طراحی تفکیک اراضی شهری حداکثر از فضا و زمین رعایت شود محیط شهری مطلوب و دسترسی به آن نیز مطلوب است

در نحوه تفکیک و افراز تأیید نقشه تفکیکی در داخل محدوده شهرها توسط شهرداری هاست و در خارج از محدوده شهرها به عهده بخشداری ها و یا بنیادی مسکن است

نکته: در تفکیک لازم نیست که مالک با شخص دیگری در ملکی شریک باشد لذا حتی ملک خود را چنانچه قابل تفکیک باشد می تواند تفکیک کند ام در افراز حتما مالک در ملکی با دیگری شریک است و قصد دارد که ملک خود را از مال شریکش جدا کند یعنی در تقسیم لازم نیست مال شریک داشته باشد و مالک واحد می تواند ملک خود را تقسیم کند اما در افراز وجود حالت شراکت در ملکی ضروری است

نکته: در افراز اگر مابین شرکاء اختلاف باشدحل اختلاف به عهده مراجع قضایی است اما در تفکیک اگر متبین مالکان اختلاف باشد حل این اختلاف به عهده مراجع ثبتی است .

موانع تفکیک در املاک: نمونه هایی را به عنوان مثال بیان می کنیم

ممنوعیت تفکیک در املاکی که تعداد طبقات آن از حد مجاز بیشتر باشد

مانند تفکیک املاکی که 70 درصد مساحت آن به فضای باز اختصاص دارد

تفکیک املاک در داخل رفوژ

تفکیک اراضی کمتر از 1000 متر در حوزه صنعتی

تفکیک املاک در حوزه بهداشتی علی الاصول ممنوع می باشد

تفکیک استادیوم های ورزشی امکان پذیر نیست

نقل از: بهترین وکیل ملک، اراضی، سرقفلی

 

 

 

چگونگی جبران خسارت پس از فسخ بیع

سوال: در صورت مستحق للغیر در آمدن تمام یا قسمتی از مبیع، بر اساس ماده 391 قانون مدنی فروشنده ملزم است که ثمن را مسترد نماید ، در این خصوص آیا منظور از ثمن در این ماده همان مبلغی است که خریدار پرداخت نموده یا قیمت روز ملاک است

مطابق ماده 391 قانون مدنی در صورت مستحق للغیر در آمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و منظور از ثمن همان مبلغی است که مشتری پرداخت نموده و قیمت روز ملاک نمی باشد و علاوه بر ان بایع از عهده غرامت وارده بر مشتری نیز بر اید و غرامات در این ماده شامل هزینه هایی از قبیل مخارج ایاب ذهاب و نگهداری بیع و هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل و انتقال آن است که خریدار تا زمان استرداد ثمن متحمل شده است. بدیهی است تعیین میزان غرامت و نحوه محاسبه آن در صلاحیت دادگاه رسیدگی کننده است. که عندالزوم با جلب نظر کارشناس باید اقدام شود ( نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه شماره 8252/7د مورخ 8/12/1386)

 

قابلیت فروش ملکی که در رهن بانک است

به عبارت دیگر برای صراحت این موضوع بصورت سوالی پاسخ داده شود : در صورتی که ملکی در رهن بانک قرارداشته باشد، اما مالک با حفظ حقوق مرتهن، آن را فروخته باشد آیا خریدار می تواند با پرداخت بدهی مالک، از بانک تقاضای فک رهن کند ؟
وفق نظریه مشورتی شماره 4622/7-4/7/1384 اداره کل حقوقی قوه قضائیه که مشعر است :
با توجه به این که طبق ماده 793 قانون مدنی و رای وحدت رویه 620 مورخ 20/8/1376 هیات عمومی دیوان عالی کشور معاملات مالک نسبت به مال مرهون در صورتی که نافی حق مرتهن نباشد نافذ است و بر اساس ماده 362 قانون مدنی خریدار قائم مقام قانونی فروشنده تلقی می شود، مضافاٌ به این که ماده 267 قانون مدنی ایفاء دین از جانب غیر مدیون را هم جایز شمرده است، لذا در فرض استعلام خریدار پس از پرداخت بدهی مدیون به بانک می تواند تقاضای فک رهن نماید و مباشرت راهن شرط نیست .

کاربری املاک در طرح تفصیلی تهران

تعریف کاربری املاک

نوع استفاده و بهره برداری از اراضی را کاربری می گویند که دارای انواع گوناگونی از قبیل مسکونی، فضای سبز، آموزشی، ورزشی، بهداشتی و درمانی، تجهیزات شهرداری، خدمات شهری، پارکینگ، خدمات عمومی، انبارداری، تجاری و صنعتی، حمل و نقل، کشاورزی و باغ باشد.

تغییر کاربری به چه معناست؟

تغییر کاربری یعنی اخذ جواز استفاده از زمین به گونه ای متفاوت از آنچه در طرح های مصوب شهری پیش بینی شده است.

طرح های شهری ضوابط ثابت و غیر قابل تغییر نیستند بلکه تحت شرایطی قابل تغییر می شوند. در هر صورت تغییر کاربری گاهی بنا بر خواست مالک و سپس اعلام شهرداری و موافقت کمسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی است و گاهی دیگر بدون اطلاع مالک در احرای طرح های شهری صورت می پذیرد.

بنابراین مطابق مفاد بند 3 ماده 2 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری بررسی و تصویب نهایی طرح های جامع شهری و تغییرات آنها خارج از نقشه های تفصیلی در صلاحیت شورای مذکور قرار گرفته است و به موجب تبصره 3 ماده 5 همان قانون بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و تغییرات آنها در شهر تهران به وسیله کمسیونی مرکب از معاونان ذیربط وزرا مسکن و شهرسازی، نیرو، جهاد کشاورزی و معاونان روسای سازمان های حفاظت محیط زیست و میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی و شهردار تهران (رئیس کمسیون) و همچنین شورای اسلامی شهر تهران بدون حق رای انجام می شود.

رسیدگی به پرونده ها و درخواست ها، ابتدا به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ارسال، پس از بررسی و انجام امور کارشناسی جهت اتخاذ تصمیم به جلسات کمیسیون مذکور ارجاع می شود. نکته مهم اینکه صرف تقاضا برای تغییر کاربری کفایت نمی کند و قبل از بررسی موضوع در کمیسیون ماده پنج، مسئله تغییر کاربری ملک تقاضا شده از جهات مختلف مورد کارشناسی و بررسی دقیق قرار خواهد گرفت.

استفاده غیر مجاز از املاک

مالکان براساس مقررات ماده 100 قانون شهرداری و تبصره یک آن مکلف به اخذ پروانه از شهرداری قبل از هرگونه عملیات ساختمانی و رعایت مندرجات پروانه در هنگام عملیات ساختمانی هستند، بنابراین به همین لحاظ ضمانت اجراهای متعددی در قوانین مختلف برای جلوگیری و برخورد با متخلفان در خصوص استفاده غیر مجاز از اراضی و املاک پیش بینی شده که مهمترین آن تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در خصوص ضمانت اجرای دایر کردن محل کسب و پیشه و یا تجارت در منطقه غیر تجاری بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی است، که موجب مطرح شدن موضوع کمیسیون تبصره یک ماده 100 و رای به تعطیلی محل کسب و پیشه یا تجارت می شود. طبق این تبصره، بند 24 از ماده 55 قانون شهرداری ها “دایر کرن دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق، مطب دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود” و مالکان می توانند در واحد مسکونی مجاز خود نسبت به دایر کردن موارد فوق بدون نیاز به پایان کار اداری یا تجاری اقدام و فعالیت کنند.

وظایف و اختیارات کمیسیون ماده 77

ماده 77 قانون شهرداری مقرر می دارد: رفع هر گونه اختلاف بین مودی و شهرداری در مورد عوارض به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، دادگستری و انجمن شهر (شورای شهر کنونی) ارجاع می شود و تصمیم کمیسیون مزبور قطعی است، بدهی هایی که طبق تصمیم این کمیسیون تشخیص شود طبق مقررات اسناد لازم الاجرا به وسیله اداره ثبت قابل وصول است. اجرای ثبت مکلف است بر طبق تصمیم کمیسیون مزبور به صدور اجراییه و وصول طلب شهرداری مبادرت کند.

برخی عوارض همچون عوارض نوسازی، عوارض انواع بنزین و حمل و نقل مسافر در داخل کشور با وسایل زمینی به استثنای ریلی به استناد قانون مربوطه و بعضی دیگر مانند عوارض مشاغل، قطع درخت، صدور پروانه و… بر اساس مصوبات شورای وضع و اخذ می شود، که این نوع عوارض محلی هستند.

در ماده 8 قانون نوسازی، رسیدگی به برخی اختلافات ناشی از ارجای این قانون منحصرا در صلاحیت کمیسیون رفع اختلاف موضوع ماده 77 قانون شهرداری قرار داده شده بود.

همچنین وفق بند (هـ) ماده 46 قانون مالیات بر ارزش افزوده اختلاف و استنکاف از پرداخت وجوه دریافتی موضوع بندهای (الف) و (ب) ماده 43 این قانون که توسط شهرداری ها وصول می شود مشمول احکام ماده 77 قانون شهرداری خواهد بود.

بند (الف) مذکور به حمل و نقل برون شهری مسافر در داخل کشور با وسایل زمینی (به استثنای ریلی)، دریایی و هوایی پنج درصد بهای بلیط (به عنوان عوارض) اشاره می کند و بند (ب) عوارض سالیانه انواع خودروهای سواری و وانت دو کابین را مورد اشاره قرار می دهد که اعم از تولید داخلی یا وارداتی حسب مورد معادل یک در هزار قیمت فروش کارخانه ( داخلی) و یا یک در هزار مجموع ارزش گمرکی و حقوق ورودی آن ها است.

قسط بندی عوارض

موضوع دیگری که در صلاحیت کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری قرار دارد، قسط بندی عوارض است. حسب ماده 32 آیین نامه مالی شهرداری ها مصوب 1346 پیش بینی شده بود: شهرداری مجاز به تقسیط مطالبات خود ناشی از عوارض نیست مگر در مواردی که به تشخیص کمیسیون منظور در ماده 77 قانون شهرداری مصوب سال 1344 مودی قادر به پرداخت تمام بدهی خود به طور یکجا بناشد که در این صورت ممکن است بدهی مودی برای مدتی که از سه سال تجاوز نکند، تقسیط شود ولی در هر حال صدور مفاصاحساب  موکول به وصول همه بدهی است. با تصویب قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت در سال 1380 برابر ماده 73 این قانون ماده 32 آیین نامه مزبور به شرح زیر اصلاح شده است: به شهرداری های کل کشور اجازه داده می شود تا مطالبات خود را با اقساط حداکثر 36 ماهه مطابق دستورالعملی که به پیشنهاد شهردار به تصویب شورای اسلامی شهر مربوطه می رسد دریافت کند. در هر حال صدور مفاصا حساب موکل به تادیه همه بدهی مودی خواهد بود.

اعتراض به آرای کمیسیون ماده 77

با عنایت به حدود صلاحیت و اختیارات دیوان عدالت اداری مذکور در اصل 173 قانون اساسی و ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری، آرای صادره از سوی کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری از سوی اشخاص، اعم از حقیقی و حقوقی حقوق خصوصی قابل اعتراض و رسیدی در دیوان عدالت اداری است. ضمن آن که برابر رای وحدت رویه شماره 699 مورخ 22/3/1386 صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور سازمان های دولتی نیز می توانند در صورت اعتراض به آرای صادره از سوی کمیسیون مزبور از حیث نقض قوانین و مقررات و مخالفت با آن ها به مراجع دادگستری که مرجع تظلم عمومی است مراجعه کنند.

صلاحیت محلی

صلاحیت محلی کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری تابعی از قلمرو جغرافیایی شهرداری است که در حوزه آن مستقر شده است. در این که محدوده قانونی شهر تحت صلاحیت کمیسیون 77 قرار دارد جای تردید نیست. به نظر می رسد باید بین دو محدوده خارج از شهر یعنی، حریم و محدوده ی خارج از حریم شهر، قایل به تفاوت شد. اخذ عوارض از مشمولان واقع در حریم شهر قابل توجیه است زیرا بر اساس مواد 100 و 101 قانون شهرداری، شهرداری مکلف به صدور پروانه ساختمان و تفکیک اراضی واقع در این محدوده است به عبارت دیگر قانون شهرداری را ملکف به ارائه نوعی از خدمات در این محدوده کرده است. ولی  در خصوص شهرها و شهرک های خارج از حریم و محدوده ی قانونی شهر و شهرک های صنعتی اخذ عواض توجیه قانونی ندارد و بالطبع کمیسیون ماده 77 نیز در این گونه مناطق صلاحیت رسیدگی ندارد.