نکات کاربردی در مورد تخلیه ملک

اولا قرارداد اجاره به دو صورت متصور است

  • قرار داد اجاره عادی : این نوع قرارداد به صورت توافقات موجرو مستاجر می باشد که یا شخصاٌ آن را تنظیم و منعقد می کنند و یا در دفاتر املاک بدون کد رهگیری و یا حتی با کد رهگیری تنظیم می شود و صرف داشتن کد کد رهگیری حاکی از رسمی بودن ان نیست این نوع قرارداد با ثبت کدرهگیری از طریق بنگاه های معاملات مسکن نیز قرارداد عادی محسوب می شود .
  • 2- قرارداد اجاره رسمی : که این نوع قرارداد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و بیشتر مختص به اماکن تجاری است

آثار قرارداد عادی : اگرموجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند. اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستورتخلیه فوری بگیریم.

در خصوص قرارداد‌های عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی‌برگه ای (کاغذ ) تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد ، وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت متستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید. ومقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه  ( شورای حل اختلاف)در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده ۵ قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.

 آثار قراداد اجاره رسمی

البته  تخلیه این نوع قرارداد اجاره رسمی  مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد، بدینگونه که در صورت تخلیه باید حکم صادر شود نه دستور تخلیه  زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید‌نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود و باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کنید در آن صورت نیز باز مدت ۱۰ روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود می‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید.

نکته مهم این که :

در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌بها یا پول شارژ و… را پرداخت نکرده باشد٬  مالک شخصا  نمی تواند این مبلغ را از ودیعه‌ای که در یدش است کم کند بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کند. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.

  • نکته قابل ذکر : با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند با چند حالت مواجه خواهیم شد.یعنی   بدوا باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و حکم تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد
  • و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (فقدان گواهی ۲ نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.
  • در مورد نحوه تخلیه :
  • چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ وفق مقررات مواد ۲ ٬ ۳ و ۴ قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.

 نقل از وکیل دادگستری٬‌ وکیل تهران

تفاوت میان عقد معاوضه و عقد قرض با عقد بیع

 عقد بیع و تفاوت با معاوضه

همین که اندیشه مبادله کالا ها مطرح شد، نخستین را ه حلی که به نظر رسید این بود که هر تولید کننده آنچه را زیاده از میزان نیاز خود دارد،  با کالایی که خواهان آن است “معاوضه ” کند . ولی رشد نیازهای گوناگون  کشاورزی وصنعتی، را ه حل ابتدایی را دشوار ساخت، زیرا  یافتن کسی که خواهان فرآورده های تولید کننده باشد و کالای مورد نیاز او را نیز تهیه کند،  ساده نبود وسیله ای لازم بود که این تعاون اجتماعی را آسان کند، وسیله ای که مورد همگان باشد تا تولید کننده بتواند کالای زاید خود را با آن مبادله کند و با صرف آن مالی را که نیاز دارد تهیه سازد. این وسیله همگانی، که معیار ارزشها و واسطه بین تولید کننده و مصرف کننده قرار گرفت (پول) بود. رفته  رفته همه این راه ساده تر را برگزیدند و کالایی را که بیش از نیاز شخصی داشتند با پول مبادله کردند و از همین جا مفهوم “بیع” بوجود آمد و خرید  وفروش به عنوان ساده ترین وسیله توزیع ثروت متداول گشت.  معاوضه اختصاص به مبادله کالا به کالا پیدا کرد و بیع ویژه مبادله کالا با پول گشت.

امتیاز بین معاوضه و بیع در عرف تجارتی ما نیز به همین ترتیب است. امروزه اگر کسی گندمهای مزرعه خود را با قطعه فرشی مبادله کند میگویند  این دو نفر فرش و گندم را معاوضه کرده اند و بر چنین نام معامله ای “بیع “یا خرید وفروش نمیگذارند. همچنین، اگر شخصی اتومبیل خود را در برابر مبلغی پول به دیگری انتقال دهد، گفته نمی شود که او اتومبیل را با پول معاوضه کرده است.

ماده 338 قانون مدنی این تحول عرفی را دنبال نکرده است و در تعریف بیع میگوید (بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم). این گشاده دستی بر قلمرو بیع می افزاید زیرا تملیک عین در برابر هر عوض، خواه پول باشد یا کالا و خدمت، بیع است و دخالت پول در مبادله ضروری نیست. ولی این پرسش را مطرح می  کند که تفاوت بین بیع و معاوضه چیست و از کجا می توان فهمید که مبادله دوکالا بیع است یا معاوضه ؟

باید دانست که یافتن  معیار تمییز بیع و معاوضه آثار مهم عملی دارد: از جمله این که پاره ای از خیارات ( مانند خیار تاخیز ثمن ) ویژه عقد بیع است و در معاوضه راه ندارد .حق شفعه یا فروش سهم مشاع یکی از دو شریک بوجود می آید ولی معاوضه این سهم برای شریک دیگر چنین حقی ایجاد نمی کند …. و مانند اینها .

تمییز بیع و معاوضه وابسته به قصد مشترک دوطرف است: اگر آنان خواسته باشند که دو چیز را هیچ امتیازی با هم مبادله کنند، توافق آنان تابع قواعد و معاوضه است، و هر گاه چنین اراده کنند که یکی از دوعوض مبیع و دیگری بهای آن باشد، قراردادی که بسته می شود بیع است. ولی هنوز این اشکال باقی است، که اگر در قراردادی که تنظیم می شود نامی از بیع یا معاوضه برده نشود، چگونه میتوان به خواست واقعی دو طرف پی برد و آیا اماره ای دادرس را در این تحلیل یاری میکند ؟

داوری عرف و اعتماد برغالب این اماره را در ذهن می پرورد: در موردی که اشخاص در برابر حکم عرف سکوت میکنند، نشانه ان است که خواست انان با انچه متداول است تفاوت ندارد پس، هنگامی که اراده ها به صراحت بیان  نمی شود و در ماهیت عقد اختلاف وجود دارد، دادرس باید ملاکی را که عرف در تمییز بین معاوضه و بیع پذیرفته است رعایت کند: مبادله کالا را پول به پول بیع بداند و مبادله کالا به کالا را معاوضه.

تفاوت عقد بیع وعقد اجاره

واژه “عین“در ماده 338 قانون مدنی برای این است که مفهوم بیع از اجاره ممتاز شود و  تاریخ فقه نشان می دهد که قید عین در تعریف بیع به همین منظور بوده است. زیرا اجاره تملیک”منفعت” به عوض معلوم، است با وجود این، گاه تمییز ماهیت عقد دشوار است:

به عنوان مثال باغداری محصول درختان خود را که در یک دوره بهره برداری به بار فروشی انتقال می دهد میوه درخت، درعین حال که خودعین مستقلی است و می تواند مورد خرید و فروش قرار گیرد، منفعت نیز هست و به عنوان منافع باغ می تواند به وسیله اجاره منتقل شود. پس باید دید توافقی که در باب انتقال میوه انجام شده بیع است یا اجاره ؟

مثال دیگر: شرکتی ماشین آلات صنعتی را در برابر گرفتن مبلغی سالیانه در اختیار دیگر میگذارد و شرط میکند که در پایان مدت سه سال اگر اگر مستاجر بخواهد ماشین ها را تملک کند، باید مبلغی سرانه یپردازد تا معادل با بهای آنها شود، یا فروشنده، اتومبیل سواری را در اختیار شخصی قرار دهد که او ماهیانه اقساط معینی را بپردازد و تادیه آخرین قسط اتومبیل به مالکیت او در آید. دو قرارداد، از جهتی به اجاره می ماند و به همبن اعتبار: اجاره به شرط تملیک نامیده می شود و از لحاظ مقصود نهایی دو طرف به بیع نزدیکتر است.

تفاوت بین عقد بیع وقرض

قانون  مدنی در ماده 648 در تعریف فرض گفته است ( قرض عقدی است که به موجب آن احد طرفین مقدار عینی از مال خود را به  طرف دیگر تملیک می  کند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و وصف رد نماید در صورت تعذر رد مثل ، قیمت یوم الرد را بدهد) بنابراین، قرض نیز مانند بیع عقدی است تملیکی و معوض و باید دید چه چیزاین دورا از هم متمایز می کند.

این امتیاز را با اندک تامل می توان از ماده 648 استنباط کرد: راست است که در قرض نیز مالی که تملیک می شود رایگان نیست، ولی مبادله ای صورت نمی پذیرد مقترض باید مثل آنچه راگرفته به طلبکار پس بدهد و در آن مفهوم داد وستد و معامله وسود جویی راه  ندارد ولی در بیع،  مالی با مال دیگر مبادله می شود و هر طرف می کوشد تا مالی را که به دست می آورد از آنچه داده است با ارزش تر است باشد به همین جهت، در بیع باید مقدار و خصوصیتهای دومالی که مبادله می شود معلوم باشد. همچنین، معادله بین دو عوض، اگر به شدت بر هم خورد طرف مغبون اختیار فسخ معامله را پیدا میکند  ودر حالی که هیچ یک از این احکام در قرض مصداق پیدا نمی کند.

 تحلیل بیع و قرض این  تفاوت را روشن ترمی کند: در بیع، دو تملیک انجام می شود و اراده مشترک دو طرف آن دو را به هم می پیوندد و مفهوم مبادله را به وجود می آورد ولی در قرض چنین رابطه ای وجود ندارد، وام دهنده مالی (مانند زمین، ملک، آپارتمان و ..) را تملیک می کند و در برابر وام گیرنده نسبت به مثل آن، مدیون او می شود و به عبارت دیگر باید بدل آنچه را که گرفته است پس بدهد.

نقل از وکیل و مشاور حقوقی دادگستری و مشاور حقوقی، وکلای شمس