انتقال ملک مشاع

آیا می دانید مالکین مشاعی حق انتقال قسمت مشاعی مانند حیاط خلوتی که فقط مورد استفاده آن برای مالک طبقه اول است، را ندارد؟

وفق نظریه شماره ۸۵۷۵/۷ مورخ ۱۳۸۲/۱۰/۱۸ اداره کل حقوقی قوه قضائیه در رابطه با واگذاری حق استفاده از حیاط و زیرزمین مشاعی به یکی از مالکین که چنین مشعر است :

قانون تملک آپارتمان ها در بعضی از موارد آمرانه است و این موارد در این قانون ذکر شده است. به طوری که قانونگذار خود عدم اعتبار توافق بر خلاف آن را مشخص کرده است، مانند ماده ۳ این قانون که اشعار داشته: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی وحصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و درصورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. از متن مذکور چنین برمی آید که حقوق مالکانه قسمت های اختصاصی و اشتراکی که درموارد ۱ و۲ به آن اشاره شده، قابل تفکیک و انتقال نیست ولی این امر مانع آن نیست که هر مالکی با بقا مالکیت خود در قسمت مشترک حق استفاده از قسمت های مشترک خود را مثل استفاده از حیاط یا پارکینگ از خود سلب و به مالک دیگر ساختمان که امکان استفاده بهتر از قسمتهای مذکور را دارد واگذار نماید، این اقدام موجب انتقال مالکیت وی بر قسمت های اشتراکی مذکور نمی شود و در نتیجه مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها ندارد.

مالکین طبقات اول و دوم می توانند حق استفاده از حیاط مشاعی را به موجب سند عادی یا رسمی از خود سلب و به مالک طبقه همکف واگذار نمایند.

چنانچه حق استفاده از حیاط مشاعی برای مالک طبقه همکف به ترتیب فوق توافق شده باشد اصلاح سند و حذف حق استفاده بدون توافق طرفین موجه نمی باشد.

 ارتباط با وکیل و مشاور حقوقی

چگونگی استفاده از ملک مشاعی در صورت عدم دسترسی اغلب شرکاء به ملک مشاعی

سوال : چنانچه به لحاظ نحوه احداث ساختمان و کیفیت استقرار آپارتمان ها امکان استفاده از زیر زمین و سرویس بهداشتی و حیاط مشاعی برای مالکین طبقات فوقانی وجود نداشته باشد، نحوه استفاده از آنها به چه ترتیبی است و آیا ادعای تصرف عدوانی و ممانعت از حق از ناحیه مالک یا مالکین طبقات فوقانی در مورد مشاعاتی که امکان دسترسی به آن را ندارند برای دادگاه قابل استماع است؟
بنا به نظریه مشورتی اداره کل  حقوقی قوه قضائیه ( شماده 6327/7 مورخ 21/9/1386)  که بیان می دارد :
اولاٌ : هرچند حق استفاده برای تمام مالکین طبقات یک ساختمان از قسمتهای مشاعی از جمله حیاط و تراس و بالکن و زیر زمین و غیره همواره وجود دارد ولی این حق زمانی قابلیت اعمال را دارد که امکان دسترسی به قسمتهای مشاعی برای مالکین مذکور مقدور باشد در غیر این صورت استفاده از این حق متعسر می شود .
ثانیاٌ : حق استفاده انحصاری از حیاط مشاعی و تراس و بالکن خصوصیت ویزه ای ندارد علت عدم استفاده مالکین طبقات فوقانی از قسمتهای مشاعی نیز چنین وضعیتی را داشته باشد. نحوه استفاده از آنها به هممین ترتیب خواهد بود .
ثالثاٌ ادعای تصرف عدوانی و ممانعت از حق از ناحیه مالک یا مالکین طبقات فوقانی در مورد حیاط مشاعی که خود امکان دسترسی به آن را ندارد نسبت به مالکی که منحصراٌ دسترسی به حیاط مذکور را دارد مصداق نخواهد داشت، زیرا عدم استفاده مالک یا مالکین مذکور از حیاط مشاعی مستند به فعل مالک طبقه اول نیست بلکه این امر به لحاظ نحوه احداث ساختمان و کیفیت استقرار آپارتمانها است که موارد مشابه فراوان دارد و مالک طبقه اول نقشی در جلو گیری از استفاده مالکین دیگرازحیاط مشاعی ندارد تا مرتکب جرمی شده باشد در چنین وضعیتی تصور وقوع عمل مجرمانه معنی ندارد .