توقیف اموال غیر منقول

آیا توقیف یا فروش اموال غیر منقول محکومی که به صورت عادی اموال به وی انتقال یافته و دارای وکالت بلاعزل و اقرار رسمی از مالک است، جایز می‌باشد؟
چنانچه محکوم‌علیه وکالت بلاعزل داشته یا دارای اقرار رسمی از صاحب مال (برای مثال: ملک، زمین، آپارتمان، مغازه،) باشد، قاعدتا مالک شناخته می‌شود و در نتیجه توقیف اموال وی جایز خواهد بود؛ اما اگر ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی ملاک تشخیص قرار گیرد، بازداشت ملک محکوم‌علیه که به ثبت نرسیده و فاقد شماره ثبتی است، در صورت تصرف مالکانه در قبال طلب محکوم‌له بی اشکال می‌باشد.

‌از طرف دیگر مطابق مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت مصوب 1310 قانونگذار تنها کسی را به عنوان مالک می‌شناسد که دفاتر اسناد موجود در سازمان ثبت، وی را مالک اعلام کرده‌اند.

بر این اساس، توقیف ملک با وصف مندرج در سئوال جایز نیست. از آنجا که این بحث اختلاف نظر میان کارشناسان حقوقی را در بر داشته و عده‌ای از آنها معتقد به بازداشت ملک و بسیاری هم اعتقاد به عدم جواز توقیف ملک دارند، ابتدا ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی تعریف می گردد و سپس دیدگاه اقلیت و اکثریت حقوقدانان مورد بررسی قرار می‌گیرد.
در ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی آمده است:
توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جایز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.

چنانچه حکم به مالکیت محکوم‌علیه صادر شده؛ اما به مرحله نهایی نرسیده باشد، توقیف این مال در ازای بدهی محکوم‌علیه جایز است؛ ولی ادامه عملیات اجرایی، موکول به صدور حکم نهایی است.

عده‌ای از قضات و حقوقدانان معتقد هستند با توجه به اینکه ماده های 46  و 47 قانون ثبت ناظر به انتقال مال است، با فرض وجود اقرار رسمی، در واقع مالک اقرار به مالکیت دیگری و انتقال آن به غیر نموده است و به این ترتیب هدف قانونگذار برآورده شده است. در مورد ماده 22 قانون ثبت نیز با اقرار رسمی مالک مطابق ماده 1275 قانون مدنی، توقیف و فروش مال غیر منقول ممکن است و تفاوتی بین مال غیر منقولی که دارای سابقه ثبتی یا فاقد آن است، وجود ندارد.

اما عده ای دیگر از حقوقدانان معتقدند با توجه به تصریح ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی، چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد، مطابق مقررات ثبتی صرفا در صورتی اموال محکوم‌علیه قابل توقیف است که سند رسمی ملک به نام محکوم‌علیه باشد. در نتیجه ملاک توقیف در اموال غیر منقول ثبت شده صرفا سند رسمی است.
بسیاری از قضات و کارشناسان معتقد هستند که باید بین اموال غیر منقول ثبت شده و اموالی که هنوز به ثبت نرسیده‌اند، تفاوت قائل شد.

اموال غیر منقول ثبت شده فقط در صورتی قابل توقیف هستند که در دفتر املاک به نام محکوم‌علیه ثبت شده باشند.

در مورد اموال غیر منقول ثبت نشده نیز با احراز شرایط مقرر در ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی می‌توان این اموال را توقیف و به فروش رساند.

به نظر می‌رسد توقیف مال غیر منقولی که در دفتر املاک به نام محکوم‌علیه ثبت نشده است و ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک هم وی را مالک نمی‌داند، جایز نیست و فروش آن نیز در صورت توقیف امکان عملی نخواهد یافت؛ چه آن که صحت مزایده و تملیک مال موضوع آن موکول و مشروط به انتقال رسمی آن است.

بنابراین چگونه مالی که برابر قانون به محکوم‌علیه تعلق ندارد را می‌توان توقیف نمود و سپس به فروش رساند؟

هنگامی که قانون‌‌گذار توقیف و فروش املاک فاقد ثبت را تحت شرایطی و با رعایت قیودی پذیرفته است، پس می‌توان مدعی شد که سختگیری قانون‌گذار در این خصوص ملاک برای پاسخ منفی به فرض پرسش بالا می‌باشد.

می‌توان چنین نتیجه گرفت که مطابق مواد 22 و 46 تا 48 قانون ثبت دولت،  فقط کسی را که ملک، زمین، آپارتمان … به نام او ثبت شده باشد، مالک می‌شناسد و اسناد عادی راجع به موضوع مواد 46 و 47 به استناد ماده 48 قانون مرقوم در هیچ مرجعی، اعم از اداری و قضایی، به طور مستقل سندیت ندارند. بنابراین با عنایت به مواد 100 و 101 قانون اجرای احکام مدنی که صرفاً مال غیر منقولی که به نام محکوم علیه می‌باشد را قابل توقیف دانسته، توقیف مال غیر منقولی که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم‌علیه وقتی جایز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد.

نقل از منوچهر قوامي