الزام به تنظیم سند رسمی ملک، زمین، آپارتمان …

الزام به تنظیم سند رسمی ملک، زمین  … نظرات اختلافی دادگاه

1-اگر کسی ممنوع المعامله شود آیا دادگاه می تواند نسبت به معاملات قبل از تاریخ ممنوع المعامله شدن که به طور عادی صورت گرفته، حکم به تنظیم سند رسمی (برای  ملک یا زمین و …) معامله مذکور بدهد یا نه؟

            در تاریخ 4/12/67 درباره مسئله مذکور سه نظر  ابراز گردید:

– نظر اول که با اکثریت آرا اعلام شد

منبعی در رسیدگی دادگاه نیست و چنانچه دادگاه وقوع معامله و تعهد و عدم تبانی را احراز کند به منظور تامین حقوق خریدار یا متعهدله باید حکم به الزام به تنظیم سند رسمی  (برای ملک  یا …) انتقال صادر نماید.

نظر دوم

باید میان وقوع معامله و تعهد به انجام آن قایل به تفکیک شد اگر تحقق معامله و اراده و قصد و رضای طرفین بر وقوع آن پیش از ممنوع المعامله شدن احراز گردد دادگاه باید حکم به تنظیم سند رسمی انتقال که در واقع انجام تشریفات صوری معامله سابق است صادر نماید لیکن چنانچه معامله ای در سابق صورت نگرفته و تنها تعهد به انجام آن شده سپس متعهد ممنوع المعامله گردیده باشد به علت وجود منع قانونی برای متعهد در ایفای تعهد و انجام معامله دادگاه نمی تواند حکم به الزام او به وقوع معامله بدهد و اگر چنین حکمی صادر شود آن رای با حکم ممنوع المعامله بود مغایرت خواهد داشت و قابل اجرا نخواهد بود.

نظر سوم

اگر معامله (ملک یا زمین و …) نسبت به اموال منقول و مقدم بر تاریخ ممنوع المعامله شدن بوده باشد صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی از طرف دادگاه جایز است لیکن معامله با سند عادی نسبت به اموال غیرمنقول در هر حال به موجب مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت و این که تاریخ سند عادی نسبت به ثالث معتبر نیست قابل ترتیب اثر نمی باشد.

 

اگر کسی به دیگری وجهی پرداخت نماید و مدعی باشد که آن وجه را بابت ثمن معامله ای به خوانده داده است و خوانده منکر معامله بوده و مدعی باشد که دریافت وجه مذکور بابت دین سابق خواهان به او بوده است با توجه به مادده 265 قانون مدنی تکلیف چیست – آیا باید وقوع معامله ثابت شود و یا وجود دین و چه کسی مکلف به اثبات آن است؟

            نظر  اکثریت که در تاریخ 4/12/67 اعلام شد.

اگر خواسته خواهان الزام به تنظیم سند انتقال به ادعای پرداخت وجه به خوانده بابت ثمن معامله باشد تادیه وجه و وقوع معامله باید ثابت شود و اثبات هر دو مورد به عهده مدعی است و چنانچه خوانده فقط اقرار به وصول وجه کند کافی نیست، علاوه بر آن خواهان باید وقوع معامله را نیز ثابت نماید تا حکم به نفع او صادر گردد اما اگر وقوع معامله ثابت نشده و تنها پرداخت وجه محقق بود یعنی خوانده اقرار به وصول آن کرده النهایه دریافت وجه را بایت دین خواهان به خود اعلام نموده و خواسته خواهان استرداد آن وجه باشد و خوانده نتواند ادعای وجود دین را ثابت کند دادگاه باید حکم به رد آن وجه به خواهد صادر نماید زیرا در این قضیه پرداخت وجه از طرف خواهان و دریافت آن توسط خوانده ثابت و مفروغ عنه است و خوانده که مدعی است دینی وجود داشته باید آن را اثبات کند و در صورت عدم اثبات و عدم احراز جهت قانونی در تملک و استحقاق نسبت به آن محکوم به رد وجه به مالک آن است و خواهان دعوی استرداد وجه تکلیفی به اثبات عدم دین یعنی اثبات امر عدمی ندارد و اصل عدم و اصل برائت موید این نظر است و از ماده 265 قانون مدنی خلاف این معنی استنباط نمی شود چه همان طوری که آقای دکتر مهدی شهیدی  نیز استدلال کرده اند این ماده فقط ناظر به تاسیس اماره عدم تبرع در دادن مال است لاغیر و به هیچ وجه مبین این معنی نیست که دادن چیزی به کسی اماره مدیون بودن دهنده آن چیز باشد به عبارت دیگر فرض وجود دین در این ماده نیست به طوری که دهنده مال برای استرداد آن مجبور شود عدم دین خود را اثبات کند. دادن مال ممکن است به عنوان ودیعه، عاریه قرض و غیر آن باشد بنابراین مطابق اصل گیرنده مال مکلف به اثبات وجود دین و استحقاق خود برای دریافت آن است و مادام که وجود قرض توسط گیرنده مال ثابت نشود وی مطابق ماده 301 قانون مدنی محکوم به رد آن مال است به عبارت اخری قسمت اخیر ماده 265 قانون مدنی مفید معنی دیگری غیر از اماره عدم تبرع در دادن مال که موضوع صدر ماده است نمی باشد و تنها مکمل آن است و مشعر به مطلب جدید و اماره دیگری نیست.

نظر اقلیت      

ماده 265 قانون مدنی علاوه بر بیان اماره عدم تبرع در دادن ما در قسمت اخیر بیانگر این معنی نیز هست که اگر کسی چیزی به دیگری بدهد صرف این کار اماره مدیون بودن او است و اگر بخواهد آن را استرداد کند باید مقروض نبودن خود را اثبات نماید مانند موردی که کسی به دیگری چک یا سفته داده باشد که مجرد این عمل ظهور در اشتغال ذمه صادر کننده دارد، بنابراین همان طوری که در دعوی خواهان به خواسته الزام به تنظیم سند انتقال به ادعای انجام معامله و پرداخت ثمن مدعی باید انجام معامله و پرداخت وجه را اثبات کند در دعوی استرداد وجه نیز ولو دریافت آن مورد قبول خوانده باشد خواهان باید مقروض نبودن خود را ثابت نماید زیرا به حکم قسمت اخیر ماده 265 قانون مدنی مجرد دادن مال توسط کسی به دیگری اماره مدیون بودن او است و پس گرفتن آن دلیل می خواهد مقاد رای اصراری شماره 1995- 3/7/41  هیئت عمومی دیوان عالی کشور نتیجتاً این معنی را تایید می کند.

3- اگر کسی مالی ( مثلاٌ تلفن را ) با قولنامه عادی به دیگری فروخته و شخص اخیر آن را به غیر واگذار کرده باشد منتقل الیه دعوای خود دایر به الزام به انتقال رسمی آن مال را علیه چه کسی باید طرح نماید ؟علیه طرف قرارداد خود ؟ علیه مالک یعنی فروشنده اولیه ؟ علیه هر دو نفر آنها؟

هر چند طرف قرارداد و تعهد در قبال آخرین خریدار تنها ید قبلی اوست . اما طرح دعوا علیه ید قبلی این اشکال را دارد که بر فرض رسیدگی دادگاه و صدور حکم بر الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال رای صادره قابل اجرا نیست زیرا محکوم علیه اساساٌ فاقد مالکیت رسمی نسبت به مال موضوع دعوی بوده است و به این علت نمی تواند در مقام اجرای حکم در دفتر خانه حاضر شده و سند رسمی انتقال تنظیم نماید . همچنین اجبار منتقل الیه به اقامه دعوا به طرفیت همه ایادی قبلی تکلیف مالایطاق خواهد بود چه ممکن است مال مورد دعوا همانطوری که بین مردم عمل می شود با قرارداد عادی میان دها نفر دست به دست گشته و انتقالات متعدد را جع به آن صورت گرفته و خواهان به عنوان آخرین منتقل الیه نسبت به ایادی سابق شناسایی نداشته و مشخصات کامل و محل اقامت آنان بر وی مجهول باشد و با عدم دسترسی و اقامه دعوا علیه جملگی آنان حق وی ضایع گردد. بنابرین به نظر می رسد خواهان بایستی دعوای خود را فقط علیه مالک مال یعنی نخستین فروشنده اقامه نماید و دادگاه مکلف به رسیدگی است و نمی تواند به عذر عدم رعایت ترتیب ایادی از دادرسی استنکاف ورزد چه قاعد ضمان درک و لزوم ترتب ایادی در اینجا مصداق ندارد .

و اگر ایراد شود مالک نسبت به آخرین منتقل الیه تعهدی نداشته و قراردادی با او تنظیم نکرده و از این رو مسئولیتی در قبال وی ندارد و دعوی متوجه او نیست در پاسخ باید گفت مالک اولیه در برابر مشتری تعهد به انتقال رسمی نموده و خریدار نیز به نوبه خود حقوق و امتیاز خویش در آن معامله را به ثالث واگذار کرده و شخص اخیر و ایادی بعد از آن متعاقباٌ جانشین و قائم مقام قانونی نخستین خریدار شده اند و صرف انتقالات مذکور رافع و مسقط تکلیف مالک به انتقال رسمی مال نیست و تعهد وی دایر به انتقال رسمی همچنان به قوت خود باقی می باشد و همانطوری که مالک در برابر ورثه خریدار به عنوان قائم مقام قهری مسئول است در مقابل منتقل الیه نیز به عنوان جانشین قانونی ماخوذ و متعهد به انتقال رسمی آن مال است  بدیهی است چنانچه در جریان محاکمه اشکالاتی از قبیل تکذیب مستند دعوی و یا مطالبه ثمن معامله پیش آید هر یک از طرفین می تواند در صورت لزوم ایادی گذشته را به دادرسی جلب نماید .

4 -دو فقره چک صادر شده و صادر کننده به موجب نوشته عادی متعهد گردیده است چنانچه چکها در تاریخ معین لاوصول شود با صدور گواهی عدم پرداخت ار ناحیه بانک ، اتومبیل هود را که در تحویل دارنده چکها است رسماٌ به نام او منتقل نماید آیا تعهد مذکور الزام آور است یا نه و آیا این تعهد از تعهدات معلق شمرده می شود یا خیر ودر هر حال حکم قضیه چیست ؟

 نظر اکثریت که در تاریخ 13/11/67 اعلام شد :

اگر چه مشهور فقها عقد معلق را باطل می دانند لیکن این نظر اجمالی نیست و برخی چون شیخ انصاری ، مرحوم نائینی قایل به صحت تعلیق در منشاء هستند و حتی گفته شده است بعضی دیگر از فقها هم تعلیق در انشاء و هم تعلیق در منشآ را صحیح می شمارند بیشتر حقوقدانان نیز عقد معلق را خالی از اشکال می دانند دکتر کاتوزیان تعلیق در منشا را صحیح دانسته و دکتر امامی در هر حال عقد معلق را صحیح اعلام کرده است از مواد 10و183و 184و 189و 190 قانون مدنی که تنجیز را از شرایط اساسی برای صحت معامله ندانسته است استنباط می شود که از نظر قانون مدنی عقد معلق بر لاوصول ماندن چک است باید گفت که تعهد مذکور نوعی تعهد معلق است از حیث قانون مدنی و با توجه به اصاله الصحه نافذ و صحیح و لازم الوفا است وبا مقتضای ذات و اطلاق هیچ یک از عقود تملیکی منافات ندارد ودعوی متعهد له دایر به الزام متعهد به انتقال رسمی اتومبیل مسموع می باشد .

نظر اقلیت:

قرارداد مذکور انتقال اتومبیل است به شرط عدم وصول چک و نوعی قرارداد  معلق است که تعلیق بر اراده مدیون و در واقع تعلیق در انشاء شده و به این علت باطل است و دعوی دارنده چک به انتقال اتومبیل قابلیت استماع ندارد . به عبارت دیگر سخن در صحت عقد معلق در صورتی که تعلیق در منشآ باشد با توجه به مواد قانون مدنی مذکور در نظر اکثریت و نظر عده ای از فقها تردیدی نیست اما تعلیق در انشآ بعلت فثدان یکی از عناصر اساسی عقد مذکور در بند1 ماده 190 قانون مدنی باطل میباشد . در فرض سوال با توجه به اینکه تعهد به انتقال، معلق به لاوصول ماندن چکها شده و معلق علیه نیز امری تحت اراده مدیون یا متعهد می باشد . لذا در واقع قرارداد مذکورقراردادی است معلق به اراده مدیون و چون تعلیق به اراده مدیون در واقع تعلیق در انشاء است . بنابرین قرارداد موضوع سوال باطل است .

5-چنانچه نظر کارشناس مورد اعتراض یک یا هر دو طرف دعوا واقع شود و دادگاه بنا به تقاضای معترض و در مقام رسیدگی به اعتراض موضوع را به کارشناس دیگر محول نماید لیکن به علت عدم ایداع دستمزد کارشناس ، کارشناسی اجرا نگردد آیا دادگاه حسب مورد باید قرار ابطال دادخواست بدهد ویا کارشناسی را اعداد دلایل خارج کند؟ و یا اینکه میتواند بر اساس نظر کارشناس اول مبادرت به صدور رای نماید  ؟

در تاریخ 24/10/66 در اینمورد سه نظر ابراز شده :

نظر اول : در هر حال دادگاه نمی تواند از نظر کارشناس اول تبعیت نماید زیرا وقتی دادگاه موضوع را به کارشناس دیگر یا هیئتی از کارشناسان ارجاع نمود در واقع نظر کارشناس اول را مغایر اوضاع واحوال معلوم ومحقق قضیه و مخدوش دانسته است حال چگونه ممکن  است دادگاه بر اساس نظر کارشناس اول که آن را نادرست تلقی نموده رای دهد؟ و این کار با منطق و عدالت قضائی سازگار نسیت . بنابرین اگر دستمزد برای کارشناس دوم ایداع نشود و به این علت قرار کارشتاسی انجام نگیرد، دادگاه حسب مورد به استناد ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی باید قرار کارشناسی را از اعداد دلایل خارج یا قرار ابطال دادخواست صادر کند .

نظر دوم : مورد بحث از مصادیق ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی نیست تا قرار کارشناسی از اعداد دلایل قارج یا قرار ابطال دادخواست صادر گردد، زیرا در ما نحن فیه دادگاه برای بار دوم قرار کارشناسی صادر ننموده، بلکه قرار کارشناسی سابق را که اجرا نیز شده به کارشناس دیگر محول کرده ونظر اورا جلب نموده است، حال اگر کارشناس دوم به علت عدم پرداخت دستمزد نظر ندهد دادگاه نمی تواند به ماده 459 قانون یاد شده استناد کند در این مورد دادگاه برای تعین تکلیف ناگزیر است مطابق نظر کارشناس نخست رای بدهد .

نظر سوم: که با اکثریت آراء اعلام گردید با التفات به ماده 460 قانون آیین دادرسی مدنی ضابطه در متابعت یا عدم متابعت از نظر کارشناس موافقت یا عدم موافقت آن با اوضاع واحوال معلوم مسلم قضیه و تشخیص امر با دادگاه است . بنابرین چناچه تصمیم دادگاه مبنی بر ارجاع موضوع به کارشناس دیگر اعم از اینکه از طرفین اعتراض شده یا نشده، به علت آن بوده که نظر کارشناس نخست را مخالف اوضاع و احوال معلوم محقق دانسته و از این حیث استدلال کرده باشد، لیکن کارشناسی مجدد به سبب عدم ایداه دستمزد صورت نپذیرد، دادگاه نباید بر اساس نظر کارشناس اول مبادت به صدور رای کند زیرا نظر کارشناس که به اعتقاد دادگاه مخدوش ونادرست وغیر قابل قبول بوده، نمی تواند ملاک و پایه تصمیم قضایی باشد در این مورد دادگاه باید مطابق ماده 459 قانون آیین دادرسی مدنی عمل نماید اما اگر ارجاع امر به کارشناس دیگر به خاطر مخالفت نظر کارشناس اول با اوضاع مسلم قضیه نبوده، بلکه صرفاٌ در مقام رسیدگی به اعتراض و برای کشف هر چه بیشتر واقعیت باشد بطوری که اعتراض نمی شد دادگاه می توانست از نظر کارشناسی تبعیت کند .چنانچه دستمزد برای کارشناس دوم پرداخت نشود و به این علت قرار کارشناسی  اجرا نشود مانعی ندارد که دادگاه بر اساس نظر کارشناسی بدوی رای دهد، زیرا تلقی این است که معترض با نسپردن حق الزحمه کارشناس در واقع از اعتراض خود عدول کرده و موجبی برای رسیدگی دادگاه با اعتراض باقی
نمانده است .

6- در دعوایی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی برای ملک

انتقال ملک، آیا برای جلوگیری از نقل وانتقال آن ملک در جریان رسیدگی، خواهان باید تقاضای تامین خواسته مبنی بر توقیف نقل وانتقال آن ملک را بنماید یا از طریق دستور موقت اقدام کند ؟

در تاریخ 6/12/66 در باره مسئله مذکور سه نظر ابراز کرده اند

نظر اول : که با اکثریت آراء اعلام گردید مورد از مصادیق دستور موقت نبوده بلکه مشمول ماده 241 قانون آیین دادرسی مدنی است زیرا خواسته عین معین و توقیف  آن ممکن است بنابرین در مورد بحث تنها از طریق تفاضای تامین خواسته می توان ملک را توقیف نمود .

نظر دوم : ماده 241 قانون آیین دادرسی مدنی منصرف از مورد است زیرا این ماده ناظر به دعاوی است که خواسته آن عین معین باشد در حالی که در نحن ما فیه خواسته عین معین ومطالبه تحویل آن نیست  بلکه موضوع دعوا الزام به ایفای تعهد است و میان دعوای ملکیت با خلع ید و تحویل ملک و دعوای الزام به  انجام معامله که نتیجه آن تملک است، تفاوت وجود
دارد .علی هذا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک برای جلوگیری از نقل وانتقال آن باید ازدادگاه تقاضای صدور موقت نمود و توقبف ملک از طریق تامین  خواسته صحیح وقانونی نیست .

نظر سوم : در دعوای مذکورهم از طریق دستور موقت و هم از باب تامین خواسته در جریان رسیدگی می توان از نقل وانتقال ملک جلوگیری نمود و خواهان مخیر است یکی از راهها را انتخاب کند .

 نقل از وکیل تهران و مشاور حقوقی در زمینه ملک، اراضی ، سرقفلی، قراردادها و …