نکات کاربردی در مورد تخلیه ملک

اولا قرارداد اجاره به دو صورت متصور است

  • قرار داد اجاره عادی : این نوع قرارداد به صورت توافقات موجرو مستاجر می باشد که یا شخصاٌ آن را تنظیم و منعقد می کنند و یا در دفاتر املاک بدون کد رهگیری و یا حتی با کد رهگیری تنظیم می شود و صرف داشتن کد کد رهگیری حاکی از رسمی بودن ان نیست این نوع قرارداد با ثبت کدرهگیری از طریق بنگاه های معاملات مسکن نیز قرارداد عادی محسوب می شود .
  • 2- قرارداد اجاره رسمی : که این نوع قرارداد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و بیشتر مختص به اماکن تجاری است

آثار قرارداد عادی : اگرموجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد کرده‌اند. اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، می‌توانیم برای تخلیه ملک دستورتخلیه فوری بگیریم.

در خصوص قرارداد‌های عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی‌برگه ای (کاغذ ) تنظیم شده باشد و یا در آژانس املاک تهیه شده باشد ، وجود ندارد. البته قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد. در برگه درخواست برای تخلیه باید اطلاعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت متستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره را بنویسید. ومقام قضایی دستور‌دهنده تخلیه  ( شورای حل اختلاف)در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند. در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه حق، برطبق ماده ۵ قانون فوق می‌تواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد.

 آثار قراداد اجاره رسمی

البته  تخلیه این نوع قرارداد اجاره رسمی  مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد، بدینگونه که در صورت تخلیه باید حکم صادر شود نه دستور تخلیه  زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید‌نظر‌خواهی پیدا می‌کند. بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود و باید از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کنید در آن صورت نیز باز مدت ۱۰ روز اعتراض برای مستاجر به وجود می‌آید. بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود می‌توانید مستاجر را به تخلیه مجبور کنید.

نکته مهم این که :

در صورتی که مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشیم یا او اجاره‌بها یا پول شارژ و… را پرداخت نکرده باشد٬  مالک شخصا  نمی تواند این مبلغ را از ودیعه‌ای که در یدش است کم کند بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای دستور تخلیه تقدیم کند. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نمی‌کند تا پس از صدور رای دادگاه و مطالبات شما را از آن کم کند و مابقی را به مستاجر مسترد کند.

  • نکته قابل ذکر : با انقضای مدت اجاره چنانچه مستاجر ملک مورد اجاره را تخلیه نکند با چند حالت مواجه خواهیم شد.یعنی   بدوا باید دقت داشت که قرارداد اجاره تابع مقررات کدام یک از قوانین اماکن استیجاری است. به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد دادگاه در خصوص صدور حکم فسخ اجاره و حکم تخلیه عین مستاجره باید مقررات مواد ۱۲ لغایت ۱۷ قانون مذکور را در نظر بگیرد
  • و چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی و مشمول قانون مذکور یا قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ یا فاقد شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره مطرح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ (فقدان گواهی ۲ نفر شاهد در قرارداد اجاره) باشد موجر باید مبادرت به تقدیم دادخواست تخلیه کند و رسیدگی به آن نیز تابع تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.
  • در مورد نحوه تخلیه :
  • چنانچه قرارداد اجاره تنظیمی تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ وفق مقررات مواد ۲ ٬ ۳ و ۴ قانون مذکور ظرف مدت یک هفته پس از تقاضای تخلیه از سوی موجر دستور تخلیه پس از تودیع و سپردن ودیعه و مبلغ قرض‌الحسنه مندرج در قرارداد توسط موجر به صندوق سپرده دادگاه یا دایره اجرای ثبت صادر و توسط ضابطیین قوه قضاییه دستور اجرا انجام خواهد گرفت.

 نقل از وکیل دادگستری٬‌ وکیل تهران

تخلیه فوری ملک، مستاجر

آیا می دانید مالکان در چه صورتی می توانند فورا ملک خود را که درتصرف مستأجر است، تخلیه نمایند؟

برای تخلیه فوری ملک به شرایط ذیل توجه فرمایید:
قرار داد اجاره غیر رسمی ( یعنی در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد) حال این قرار داد توسط موجر و مستاجر روی یک برگ کاغذ تنظیم شده باشد یا توسط دفاتر آژانس املاک ( بنگاه های املاک) تنظیم شده باشد، در این صورت فرقی نمی کند، اما حتماً باید در انتها ی آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

1- مدت اجاره منقضی شده باشد.
2- یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد.
3- یا در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داد باشد.
4- یا محل مورد اجاره را مورد استفاده ( غیر مشروع) کرده باشد. و یا به هر علت دیگر…

در این صورت موجر می تواند در عریضه خود ( دادخواست به شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک مراجعه کند و خواسته ی خود را دستور تخلیه بنویسید نه حکم تخلیه و پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ملک صادر می شود . شایان ذکر است اگر تقاضای حکم کند، حکم تخلیه صادر می شود که با صدور این حکم با مهلت 20 روز حق تجدید نظر خواهی اعتراض ایجاد می شود. و پس از طی مدت طولانی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود پس از آن مالک باید تقاضای صدوراجراییه کند. و در اجراییه ی باز مهلت 10 روز اعتراض باید طی شود. چنانچه اعتراض به اجراییه نشود و یا اعتراض شد اما اعتراض او پذیرفته نشود، در این صورت تخلیه ملک انجام می پذیرد.

وکیل دادگستری، (مجرب در امور قراردادهای اجاره، روابط موجر و مستاجر، سرقفلی، ملک، زمین):

بنابراین با قدری تامل میان خواسته دستور تخلیه و حکم تخلیه درانجام تخلیه و فوریت آن خواهید دید که چقدر تفاوت وجود دارد.