انتقال ملک مشاع

آیا می دانید مالکین مشاعی حق انتقال قسمت مشاعی مانند حیاط خلوتی که فقط مورد استفاده آن برای مالک طبقه اول است، را ندارد؟

وفق نظریه شماره ۸۵۷۵/۷ مورخ ۱۳۸۲/۱۰/۱۸ اداره کل حقوقی قوه قضائیه در رابطه با واگذاری حق استفاده از حیاط و زیرزمین مشاعی به یکی از مالکین که چنین مشعر است :

قانون تملک آپارتمان ها در بعضی از موارد آمرانه است و این موارد در این قانون ذکر شده است. به طوری که قانونگذار خود عدم اعتبار توافق بر خلاف آن را مشخص کرده است، مانند ماده ۳ این قانون که اشعار داشته: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی وحصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و درصورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. از متن مذکور چنین برمی آید که حقوق مالکانه قسمت های اختصاصی و اشتراکی که درموارد ۱ و۲ به آن اشاره شده، قابل تفکیک و انتقال نیست ولی این امر مانع آن نیست که هر مالکی با بقا مالکیت خود در قسمت مشترک حق استفاده از قسمت های مشترک خود را مثل استفاده از حیاط یا پارکینگ از خود سلب و به مالک دیگر ساختمان که امکان استفاده بهتر از قسمتهای مذکور را دارد واگذار نماید، این اقدام موجب انتقال مالکیت وی بر قسمت های اشتراکی مذکور نمی شود و در نتیجه مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها ندارد.

مالکین طبقات اول و دوم می توانند حق استفاده از حیاط مشاعی را به موجب سند عادی یا رسمی از خود سلب و به مالک طبقه همکف واگذار نمایند.

چنانچه حق استفاده از حیاط مشاعی برای مالک طبقه همکف به ترتیب فوق توافق شده باشد اصلاح سند و حذف حق استفاده بدون توافق طرفین موجه نمی باشد.

 ارتباط با وکیل و مشاور حقوقی

چند نظریه مشورتی ۲

۱سوال: آیا در مدتی که مالک، ملک مشاعی خود را اجاره داده میتواند تقاضای تقسیم یا افراز نماید؟

پاسخ : مطابق نظریه مشورتی مورخ ۱۳۴۵/۱۲/۱۶ اداره کل حقوقی :

افراز و تقسیم عین مشاع با حقوق مستاجر (کهوی مالک منفعت است) منافاتی ندارد چرا که تقسیم ملک مشاع ملازمه ای با رفع تصرف مستاجر ندارد در نتیجه در اجاره بودن ملک مشاع، مانع تقسیم و افراز نیست .


۲سوال: نسبت به حکمی که از دادگاه صادر گردیده و در مرحله اجرائی است، از طرف خوانده (محکوم علیه) که با رای حضوری محکوم شده است ولی درمرحله اجرای حکم، دادخواست توقف عملیات اجرائی حکم به دادگاه ارائه نموده و با ارائه یک برگ سند عادی بعد از صدور حکم محکومیت اش، مدعی شده که محکوم به (یعنی مبلغی راکه محکوم شده و بایستی براساس رای دادگاه پرداخت کند) را پرداخت نموده است آیا می توان به چنین ادعایی ترتیب اثر داد؟

پاسخ کمیسیون مشورتی اداره کل حقوقی دادگستری (قوه قضائیه) :

در مرحله اجرای حکم خوانده محکوم علیه نمی تواند به دادگاه مراجعه نماید و ادعا کند که محکوم به را به موجب سند عادی پرداخت نموده، مگر اینکه ادعای خود را درقالب ارائه دادخواست اعاده دادرسی مطرح نماید و یا این اظهار نظر نزد مامور اجرا ابراز شود و خواهان ( محکوم علیه) ادعای او را تایید نماید .

۳سوال: اگر خواهان که مدعی ملک است اقامه دعوا بر علیه خوانده نماید اما درحین رسیدگی آن ملک را به شخص دیگری انتقال دهد آیا انتقال گیرنده می تواند به قائم مقامی خواهان دعوا را تعقیب نماید ؟

وفق نظریه مشورتی: که عنوان می کند:

اگر ملک مورد ادعای خواهان درجریان دادرسی به غیر انتقال یابد، انتقال گیرنده می تواند قائم مقام خواهان محسوب شود و دادگاه باید اورا به قائم مقامی خواهان دردادگاه بپذیرد و حتی به دادرسی دعوت نماید و حکم به نفع قائم مقام خواهان صادر نماید (البته اگر واقعا او محق باشد).

جهت دریافت اطلاعات بیشتر به بخش مشاوره حقوقی مراجعه نمایید.

قابل تجدید نظر خواهی دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

علیرغم اینکه منبع حقوق کشور ما قانون مدون است اما گاها استدلال حقوقدانان در مواردی مختلف و در نتیجه آراء متفاوتی در از دادگاهها صادر می شود ودر این نوشته، ما یکی از مواردی که اغلب در مورد قابلیت تجدید نظر خواهی آراء آن، از دادگاهها اختلافی است، می پردازیم ونظرات حقوقدانان را ابراز میکنیم :

آیا دستورفروش ملک مشاع غیر قابل افراز، قابل تجدید نظر خواهی می باشد یا خیر؟

در این خصوص حقوقدانان نظرات مختلفی دارند که به برخی از این نظرات می پردازیم :

. 1 -( آقای آدایی- دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه 14 تهران)
با توجه به اینکه به موجب قانون افراز املاک مشاعی در صورت غیر قابل افراز بودن ملک مشاع دادگاه صرفاٌ دستور فروش مال مشاع را صادر می نماید و فروش ملک و تقسیم ثمن آن توسط واحد اجرای احکام مدنی صورت می گیرد و دستور منصرف از رای می باشد و از طرفی خواسته خواهان در این خصوص دعوا محسوب نمی شود اساساٌ قابلیت تجدید نظر خواهی را نخواهد داشت.

2-  آقای نهرینی (کانون وکلای دادگستری مرکز )

دستور فروش در غالب رای نمی گنجد و آنچه که قطعی ویا قابل تجدید نظر بشمار می رود،  می باید تحت عنوان رای یا  قرار
آن درآید . لهذا به نظر میرسد که دستور مال مشاع غیر قابل افراز قطعی تلقی و قابل تجدید نظر نخواهد بود ( مواد 5، 299، 330، 331، 332 قانون آیین دادرسی مدنی جدید) ماده 4 قانون افراز فروش املاک مشاع مصوب 22/8/1357 و ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه 1357 نیز مثبت استدلال بالا است .

3-.(  آقای سفلایی –دادگستری هشتگرد)  نظر اقلیت – در مواردی که قانونگذار عقیده بر قطعیت دستور داشته باشد از جمله ماده 143 قانون اجرای احکام مدنی این قطعیت را ذکر می نماید ممکن است درصدور دستور حقی از کسی ضایع شده باشد لذا باید آن را قابل اعتراض دانست .

نظر اکثریت – اولا دستور فروش محکومی ندارد که قابل اعتراض و مشمول ماده 331 قانون ایین دادرسی مدنی باشد .

ثانیاٌ – نظریه اداره حقوقی به شماره 455/7 مورخ 28/1/1362 دستور را حکم ندانسته است .

ثالثا – در ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع اشاره بر قابل اعتراض بودن رای دادگاه در مقام رسیدگی به اعتراض نسبت به تصمیم واحد ثبتی دارد ولی در مورد دستور فروش ساکت است در این خصوص سکوت قانوگذار در مقام بیان بوده است و نظر بر غیر قابل اعتراض بودن این دستور داشته است .
رسیدگی در مورد درخواست فروش شکلی است و بدون اینکه در ماهیت موضوع وارد شود با احراز قطعیت تصمیم و ذینفع بودن متقاضی دستور فروش صادر می نماید و تفویض اختیار دستور فروش به محاکم از باب قاعده (الحاکم ولی المتنع ) بوده در غیر این صورت همانطور که در صورت قابل افراز بودن توسط واحد ثبتی افراز صورت می گرفت در مورد غیر قابل تقسیم بودن نیز اقدام به فروش می نمود چنانچه در مورد عین مال نیز ادعای حقی باشد وفق ماده 146 و147قانون اجرای احکام مدنی رفتار می شود.  ( آقای موسوی مجتمع قضایی بعثت)

 4 – دستور فروش ملک مشاع به  صراحت عبارت آن یک حکم قضایی تلقی نمی شود بلکه  یک تصمیم شکلی است و دادگاه در دعوای تقسیم و فروش ملک مشاع رسیدگی قضایی نمی کند و دادرسی صورت نمی گیرد . بلکه در غالب یک رسیدگی شکلی النهایه تصمیمی اتخاذ میکند که ماهیتاٌ شکلی است نتیجتاٌچون یک امر ترافعی مد نظر نیست دادرسی و حکم قضایی معمول صادر نمی شودو دستور فروش قطعی وغیر قابل تجدید نظر تلقی میشود .

 5 – ماده پنجم قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1357 چنین مشعر است :

دستور ملک مشاع غیر قابل افراز در قالب رای نمی گنجد زیرا خواسته خواهان در این خصوص دعوا تلقی نمی شود در نتیجه رسیدگی قضایی و دادرسی صورت نمی گیرد و محکومی وجود ندارد دادگاه صرفا،  دستور فروش صادر می نماید و فروش ملک و تقسیم ثمن آن هم توسط واحد اجرای احکام مدنی انجام میگیرد مضاف به اینکه از ماده  پنجم قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357که میگوید …. بطور کلی مقررات اجرایی این قانون طبق آیین نامه ای خواهد بود که به تصویب وزارت دادگستری می رسد، استنباط می شود، قانونگذار نحوه اجرای قانون را فارغ از تشریفات دادرسی مدنی دانسته وبه همین دلیل تصمیم دادگاه را در این مورد از نوع دستور فروش قرارداده است و چون مطابق ماده 331 قانون آیین دادرسی مدنی صرفا احکام دادگاهها قابل اعتراض می باشد این دستور که جزء احکام نیست قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نمی باشد و قطعی است، نظر به شماره 55/7 مورخ 28/1/1362 اداره حقوقی نیز موید همین نظر است .

نقل از مجله قضاوت شماره 24