آشنایی با چگونگی عزل وکیل از وکالت فروش ملک

آشنایی با چگونگی عزل وکیل از وکالت فروش ملک

آشنایی با چگونگی عزل وکیل از وکالت فروش با طرح یک مثال

سئوال: شخصی ملک خود را به دیگری با سند رسمی می فروشد. خریدار در همان روز به فروشنده وکالت رسمی می دهد که بعد از گذشتن ده سال حق دارد با پرداخت ثمن معامله، ملک را به خود منتقل نماید. بعد از دو سال وکیل یعنی فروشنده متوجه می شود که موکل یعنی خریدار به موجب اظهارنامه ای او را از وکالت عزل کرده است. تکلیف این معامله چیست..؟

 

وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید (ماده 656 قانون مدنی).

از طرفی وفق ماده 679 قانون مدنی:

موکل می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل و یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.

پس موکل نیازی ندارد که کار خود را در مورد عزل وکیل ( عزل وکیل از وکالت فروش ) توجیه کند و چون وکالت عقد جایز است لذا در برهم زدن وکالت آزاد است.

در فرض سئوال، خریدار پس از انتقال ملک به نام خود با وکالت نامه رسمی، فروشنده را در انتقال مجدد ملک به نام خود پس از گذشت ده سال اختیار می دهد اما بنا به اظهار فروشنده، خریدار یعنی موکل او را از وکالت عزل کرده است. بعد از عزل وکیل ( عزل وکیل از وکالت فروش ) توسط موکل (خریدار) اختیار و اذنی برای وکیل (فروشنده ملک) باقی نمی ماند تا پس از ده سال ملک را بنام خود منتقل کند.

در فرض سئوال اعتبار وکالت نامه مقید به ده سال است. پس از آخرین روز سال دهم، اعتبار وکالت نامه، خود به خود از بین می رود اما ظرف ده سال وکالت چه آثاری می تواند داشته باشد؟

در طی مدت ده سال و تا زمانی که وکالت نامه در ظرف زمانی مذکور دارای اعتبار است وکالت می تواند دو حالت داشته باشد:

1 – وکالت به صورت عقد لازم درآید.

2- وکالت به صورت عقد جایز باقی باشد.

در حالت نخست، طبیعت عقد وکالت که جایز است با دو مکانیزم به صورت عقد لازم تبدیل می شود. برای تبدیل کردن وکالت از صورت جایز به صورت لازم یعنی سقوط حق عزل موکل در ماده 679 قانون مدنی دو مورد پیش بینی شده است:

1- موردی که وکالت “ضمن عقد لازمی” شرط شود.

2- حالتی که “عدم عزل” ضمن عقد لازمی شرط شود.

حال هر دو مورد بالا را شرح می دهیم.. /  آشنایی با چگونگی عزل وکیل از وکالت فروش ملک

  • شرط وکالت ضمن عقد لازم

1- هر گاه وکالت به صورت شرط نتیجه در عقد لازمی درآید، مانند این که در نکاح شرط شود که شوهر در اداره املاک زن وکیل او باشد، بی گمان نه موکل می تواند وکیل را عزل کند نه وکیل حق دارد استعفا دهد. مگر اینکه وکالت (شرط) تنها به سود یکی از آن دو باشد، که در این صورت، تنها مشروط علیه پای بند به آن می شود و آن کسی که شرط را به سود خویش تحصیل کرده است همیشه می تواند از این امتیاز بگذرد و شرط را بر هم زند.

فرض کنیم، در مثال بالا، اداره اموال زن رایگان باشد و هیچ نفعی برای شوهر متصور نباشد. در این حالت، شرط چنین وکالتی در نکاح به سود زن است که از بیم استعفای شوهر آن را در نکاح آورده است. پس، می تواند از این امتیاز بگذرد و شوهر را عزل کند. ولی، هر گاه وکالت در برابر دستمزد باشد یا به گونه دیگری احراز شود که هدف از شرط وکالت باقی مانده رابطه نمایندگی برای دو طرف است، شرط حق عزل را نیز از بین می برد. / آشنایی با چگونگی عزل وکیل از وکالت فروش ملک

2- در صورتی که التزام به وکالت دادن ضمن عقد لازمی شرط شود (شرط فعل)، آنچه بی گمان الزام آور است وفای به شرط، یعنی توکیل به غیر است. ولی، در اینکه آیا وکالتی هم که داده می شود برای طرفین ایجاد الزام می کند یا طبیعت اصلی خود را دارد اختلاف است.

  • شرط عدم عزل ضمن عقد لازم

1- ضمن عقد لازم حق عزل وکیل از موکل سلب می شود (شرط نتیجه): در این صورت، بنابر حاکمیت اراده طرفین و لزوم وفای به شرط، اختیار عزل موکل ساقط و او پای بند به وکالت می شود.

2- ضمن عقد لازم موکل تعهد می کند که از حق عزل استفاده نکند (شرط فعل): در این حالت حق عزل از بین نمی رود و هر گاه بر خلاف شرط آن را بکار برد، عزل نفوذ خود را دارد و وکالت را منحل می سازد. ولی کسی که شرط “عدم عزل” به سود او شده است، می تواند عقد لازم را فسخ کند.

برای مثال کسی به دیگری وکالت میدهد که زمین متعلق به او را پس از افراز به خود بفروشد، سپس، ضمن عقد اجاره یا صلحی که بین آن دو بسته می شود، موکل تعهد می کند که وکیل را از وکالت فروش عزل نکند. در این فرض، اگر موکل وکیل را عزل کند، نیابت او در فروش خانه از بین می رود ولی وکیل هم حق پیدا می کند اجاره یا صلحی را که شرط ” عدم عزل” در آن آمده است فسخ کند. استفاده از “خیار تخلف شرط” مانع از این نیست که هر گاه عزل وکیل زیانی به بار آورد، مورد مطالبه قرار گیرد.

 

در فرض سئوال مطرح شده، معلوم نشده که آیا شرط عدم عزل وکیل به یکی از دو صورت بالا در ظرف ده سال برای موکل (خریدار) شرط شده یا نه. فروش ملکی که متضمن وکالت فروش در انتقال مبیع بعد از گذشتن ده سال به نام خود باشد، آنرا از صورت بیع و معامله قطعی خارج و در زمره معاملات با حق استرداد قرار می دهد. چرا که طبق ماده 33 قانون ثبت:

نسبت به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و … حق تقاضای ثبت با انتقال دهنده است مگر…

در چنین صورتی نه تنها خریدار نمی تواند فروشنده را از وکالت عزل نماید و اثری بر این عزل بار نیست، بلکه فروشنده نیز نمی تواند با استفاده از وکالت نامه و بعد از گذشتن ده سال ملک را به نام خود منتقل کند. پس، چه باید کرد؟

باید با رعایت مقررات ماده 34 و 34 مکرر قانون ثبت پس از گذشت ده سال، از طریق صدور اجراییه اقدام به انتقال آن به نام خریدار کرد.

 

 

♥ مزیتهای همکاری با وکیل ملکی در موسسه حقوقی شفائی  :

  • سالها تجربه در قبول وکالت پرونده های امور ملکی، تصرف عدوانی، انتقال سرقفلی، افراز املاک مشاع، خلع ید، تغییر کاربری و … و آمار رضایت بخش موفقیت بودن نتایج حاصله از دید موکلین محترم
  • تسلط وکلای مجرب در این مرکزبه تمامی قوانین و مقررات دعاوی ملکی و نیز کلیه تغییرات جدید در قوانین که اخیرا از سوی قانونگذار وضع شده است
  • تحقیق، پژوهش و بررسی حرفه ای پرونده  توسط تیم مجرب وکلای شمس و ارائه بهترین راه کارهای موثر و طراحی بهترین مسیر رسیدگی به پرونده های امور ملکی بر اساس تفکر و کار تیمی

 

  برای کسب مشاوره تخصصی و ارتباط با وکیل دعاوی ملکی در این مرکز با شماره های زیر در ساعات اداری (10 صبح تا 8 شب به وقت ایران) تماس حاصل فرمایید:

⇐ 021-22924799 –  (10 صبح تا 8 شب به وقت ایران)

⇐ 09121997102 –  (10 صبح تا 8 شب) | شماره همراه و واتس اپ

 

♦ مطلب آشنایی با چگونگی عزل وکیل از وکالت فروش ملک .. گردآوری کننده: وکلای موسسه حقوقی شفائی با 19 سال تجربه در رسیدگی و دفاع از پروند های دعاوی ملکی و سرقفلی در استان تهران، وکیل ملکی تهران | وکیل سرقفلی تهران | وکیل تصرف عدوانی | وکیل تنظیم قرارداد | وکیل برای اثبات مالکیت | وکیل دعاوی موجر و مستاجر

رتبه: 4.8 از 966 رأی