شرایط تخلیه به جهت انتقال به غیر مستاجر (یعنی دارنده حق کسب و پیشه)

ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356:

مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزا یا به نحو اشاعه، به غیر انتقال دهد، مگر اینکه کتبا و یا شفاها این اختیار به او داده شده باشد.

سایر استنادات قانونی در باب تخلیه و انتقال حق سرقفلی :

ماده 14 و 19 و 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

بنابراین اصل بر این است که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر ندارد مگر به او اذن در انتقال مورد اجاره داده شده باشد.

اصولا در قراردادهای اجاره، موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، در خصوص حق واگذاری و انتقال مورد اجاره توسط مستاجر، بر حسب شرایط قرارداد و توافق حاصله دو حالت پیش می آید.

الف) موجر کتبا و یا شفاها، اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر، به مستاجر داده باشد…

در اینصورت برابر ماده 19 قانون اخیر الذکر، مستاجر می تواند برای همان شغل یا شغل مشابه، منافع مورد اجاره را صرفا با سند رسمی به دیگری انتقال دهد، که در مانحن فیه در صورت اذن موجر مبنی بر انتقال مورد اجاره به غیر و انکار وی، می توان با تمسک به شهادت شهود و سایر ادله ادعای خود را اثبات نمود.

ب) حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره از مستاجر، سلب شده و یا اینکه اجاره نامه ای در بین نباشد…

در اینصورت اگر مستاجر بدون رضایت موجر، ملک مورد اجاره را به غیر انتقال دهد موجر می تواند با پرداخت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت طبق نظریه کارشناس دادگستری، درخواست فسخ و صدور حکم تخلیه مستاجر را از محکمه بخواهد.

در صورت عدم اجازه مالک مبنی بر انتقال حق سرقفلی ، مستاجر می تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را به طرفیت موجر در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید و از طریق دادگاه اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر بگیرد که النهاییه دادگاه با صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره، اجازه انتقال مورد اجاره را به غیر میدهد سپس مراتب تنظیم و انتقال سند، از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) میسر می گردد و این که متعاقبا رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.

نکته 1 در باب تخلیه و انتقال حق سرقفلی :

در صورت پرداخت حق کسب و پیشه از ناحیه مستاجر دوم به مستاجر اول، فقط مستاجر دوم حق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را، طبق نظر کارشناس خواهد داشت.

نکته 2 در باب تخلیه و انتقال حق سرقفلی :

مستاجر جدید، از جهت شروط مندرج در قرارداد اجاره تنظیمی، قائم مقام مستاجر سابق، محسوب می شود.

نکته 3 در باب تخلیه و انتقال حق سرقفلی :

بهتر است دعوای تجویز انتقال منافع، بطرفیت مستاجرین قبلی و متصرفین فعلی مطرح گردد چرا که امکان دارد ناچار شوید دو بار طرح دعوی کنید.

سئوال در باب تخلیه و انتقال حق سرقفلی :

 اگر شریک مشاعی سهم خود را به شریک دیگر انتقال دهد آیا این امر انتقال به غیر محسوب می شود؟

در این خصوص بین قضات اختلاف نظر وجود دارد ولکن نظریه اکثریت قضات این است که انتقال به غیر محسوب نمی شود.

نکته 4 در باب تخلیه و انتقال حق سرقفلی : 

در صورت اثبات وقوع تخلف از ناحیه مستاجر، صرفا نصف حق کسب و پیشه، به مستاجر پرداخت خواهد شد.

نتیجه گیری در باب انتقال حق سرقفلی :

پس بهتر است اگر دارنده حق کسب و پیشه مغازه و یا ملکی هستید بدون رضایت و اجازه مالک، حق سرقفلی و کسب و پیشه خود را به دیگری منتقل نکنید چرا که امکان دارد با حکم تخلیه مالک روبرو شوید و اگر احیانا قصد انتقال حق کسب و پیشه خود را داشتید، و مالک ملک یا همان موجر به شما اجازه انتقال نداد، دادخواست تجویز انتقال منافع را به طرفیت موجر بدهید.

نقل از : وکلای برتر تهران در موسسه حقوقی شفائی، جمعی از بهترین وکلای سرقفلی با 18 سال تجربه در رسیدگی و دفاع از دعاوی سرقفلی استان تهران | وکیل متخصص سرقفلی تهران | وکیل دعاوی مالک و مستاجر | وکیل ملکی خوب در تهران