تخلیه محل کسب به جهت عدم پرداخت اجاره بها، مربوط به دارنده حق سرقفلی و کسب و پیشه
ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
مستاجر مکلف است در موعد مقرر در اجاره نامه، اجرت المسمی و یا در صورت انقضای مدت اجاره، اجرت المثل را در آخر هر ماه جاری، یا حداکثر ظرف مدت ده روز به موجر یا نماینده قانونی وی پرداخت نماید.
نکته: اگر فیمابین طرفین قرارداد اجاره ای تنظیم نشده باشد، آنچه بصورت شفاهی بین آنها در خصوص اجاره توافق شده، ملاک کار خواهد بود.
در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر، از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده بر حسب نوع سند تنظیمی فیمابین طرفین، 2 حالت متصور است:
- سند اجاره، رسمی باشد (در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد)
- موجر بدوا می بایست 2 فقره اخطاریه، از طریق دفتر خانه تنظیم کننده سند اجاره در طول مدت یکسال، برای مستاجر ارسال کند و مستاجر در هر بار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، اجاره را پرداخت ننماید. چنانچه مستاجر برای بار سوم، بدون آنکه اخطاریه ای به مستاجر ابلاغ گردد، باز هم اجاره را پرداخت ننماید و یا به صندوق ثبت یا بانک که از طرف اداره ثبت معرفی می شود، واریز ننماید به درخواست اجراییه موجر، ضمن تخلیه مورد اجاره، اجور معوقه وی اجرا خواهد شد، اگر مستاجر متعاقبا اجور معوقه را پرداخت نمود، حکم تخلیه متوقف می شود و موجر می تواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را از طریق دادگاه بخواهد.
نکته: ابلاغ اخطاریه سوم ضرورت ندارد و موجر می تواند از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند و اجرای ثبت، ضمن تقاضای صدور اجراییه، تقاضای تخلیه و وصول اجاره بها را بنماید.
- سند اجاره تنظیمی عادی باشد و یا اجاره نامه ای بین طرفین تنظیم نشده باشد
موجر می بایست بدوا 2 فقره اظهارنامه، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، در طول مدت یکسال به مستاجر ابلاغ نماید، چنانچه مستاجر در هر بار، اجاره را ظرف مدت ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد، برای بار سوم بدون آنکه به وی اظهارنامه ای ابلاغ گردد، موجر می تواند ضمن تقاضای تخلیه مستاجر، تقاضای مطالبه اجور معوقه را بنماید.
نکاتی در باب شرایط تخلیه محل کسب به جهت عدم پرداخت اجاره بها
- موجر می بایست دو فقره اخطاریه و یا اظهارنامه، ظرف مدت یکسال به مستاجر ارسال نماید. چنانچه یکی از اظهارنامه ها و یا اخطاریه ها، خارج از مهلت یکساله ابلاغ گردد، موجر نمی تواند درخواست تخلیه ملک را نماید.
- در صورتی که سند اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد موجر نمی تواند با ارسال اظهارنامه از طریق دادگستری، تقاضای صدور حکم تخلیه مستاجر را بنماید مگر با ارسال اخطاریه و آن هم از طریق دفترخانه
- مستاجر می بایست واریز اجور معوقه بعلاوه خسارات را قبل از صدور حکم قطعی انجام دهد، در غیر اینصورت امکان استفاده از ارفاق مندرجه در ذیل را نخواهد داشت.
- اگر مستاجر جدیدی در ملک استیجاری، وجود نداشته باشد، با پرداخت اجاره توسط آن مستاجر (اگر بدون رضایت مالک به وی انتقال داده شده باشد) باز هم حق موجر برای تخلیه ساقط نمی گردد.
ارفاق قانونی در نظر گرفته شده برای مستاجر
برابر بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر، مستاجر می تواند برای بار اول، حکم تخلیه را با پرداخت اجور معوقه بعلاوه 20 درصد اجور معوقه متوقف نماید.
دلایل مستاجر، در قبال ادعای موجر (در خصوص تخلیه محل کسب به جهت عدم پرداخت اجاره بها )، چه می تواند باشد…
پرسش: مستاجر می تواند به نحو ابلاع اظهارنامه و یا اخطاریه ارسالی ایراد بگیرد و یا بگوید اختلاف در مبلغ اجاره وجود داشته و یا ادعا نماید مبلغ اجاره را قبل از ارسال اخطاریه و اظهارنامه به موجر پرداخت کرده.. آیا به مستاجری که به علت عدم پرداخت اجاره بها، حکم تخلیه آن صادر شده، حقی تعلق می گیرد؟
پاسخ: خیر، در این مورد بدون پرداخت حق کسب و پیشه تخلیه مستاجر صورت می گیرد.
